问：按揭100万，生前的等有贷款历史记录，老婆非的等社保索蓉芝5年无贷款历史记录，女儿上小学二年级。现阶段在龙华观澜下班，由于资金不足，是该优先选择选择邻近凤岗塘厦还是通学较远的龙岗坪山？
答：晚安，按揭100，优先选择考虑龙岗大运和龙岗中心城板块。 凤岗 塘厦 坪山在短期内都不看好。
问：同学谢谢，也想进行咨询一下如果按照双亲的想法，买房换房。 1）去年研究生毕业来深，在高新园下班。有房票，已买车，个人总收入不到20w； 2）双亲提供500w钱款，单价在800-1000w之间，因我现阶段收入不高，关欣3年左右房贷； 3）想买车程20分钟内，90平方左右三房，需求是具有贬值空间、写字楼小区品质好、商业基础建设好、10年内尺价、邻近自然环境好（需求程度依次递减）； 仅仅看过的有：1、南头：横琴东岸长廊或豪方天际；2、蛇口：栖游长廊、春树里；针对打算换房5-10年等贬值后变卖换学区房（应该也结婚了），请同学所推荐南山、宝安、福田适合的新盘。
答：豪方的优点优点都很明显，被环城和南坪包围的现状不可改变了。 即使有双文凭、南山次新、单价最低小三房这几个标签，短期产品价格还拉了不少。 我认为，在短期内，那个盘可能将要横上一段时间，要到成绩出来、地铁通车才能判断下一波行情。 栖游长廊邻近基础建设较差，幼儿园一般，较为鸡肋 所推荐的新盘已经someone了
问：同学晚安，生前90后，现在计划把长沙房子变卖，在深圳进行购房，现阶段按揭可以准备180万左右，总收入也有别济，房贷的压力可以承受。现阶段在看福田的隆格尚石岩和龙华的保利地产和轩，还有龙华的壹上城。请同学帮我看看，或者有没所推荐的，新房二手货房均可接受
答：隆格尚石岩长期看跑平大市，短期看有文凭迎头痛击的可能将 隆格尚石岩也是非常著名的公务员街道社区，00年入伙至今，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的茶餐厅洋房设计，高层金砂房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 城市交通方便颇有优势，进出依托环城大道、地铁9号线两个站，备考萨贝蒂科隆格尚水库和运动公园，自然环境和城市交通都是很极好的。原本的初中是两个短板，但在建的梅香幼儿园可能将划为名校分校，那个还未确定的因素是重大利空。 现阶段在同类型的福田长廊街道社区盘中，隆格尚石岩是产品价格相对较高的，住家自然环境很极好的，因此跑平大市没问题。 保利地产和轩地区没较为大的增量导入，一墙之隔的前山旧改算两个小小利空，但是它的硬伤一直存在: 首先该盘处于"黄大钧隆格尚关"的尴尬位置。 第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，洋房又不稀缺的话就卖不起价。 第三，写字楼小区地块太狭长，没舒适大长廊，生活也不是那么便捷。 龙华壹上城。龙华区地标性写字楼，是龙华老城区最吸睛的盘，没之一。 那个写字楼小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、基础建设齐全，幼儿园、商业、地铁（共四区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，即使2015年首开，登记价高所以涨幅不大。 5、产品价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，所以附近旧改太多，一手砸盘，二手货产品价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上一号线城市交通拥挤，依靠地铁下班不方便（9区稍微近一点），所以全部入住道路城市交通势必拥堵； 隆格尚石岩=壹上城>保利地产和轩
问：十三同学谢谢，我决定听从您的建议投住分离，首套首贷，单价550万以内，按揭160万，纯粹投资视角，预计4-5年出手，有以下几个方案不知怎么优先选择选择： (1) 碧海或宝中地区小两房，如富通城四期58平2房， (2) 西乡地区三房，如中信领航城或富通V单厢3房 (3) 南山文凭房一房或小两房， (4) 南山次新房松坪村四期，60平2房 (5) 龙华 龙悦居或星河世纪2房 (6) 龙华 金地上塘道或潜龙曼海宁2房
答：晚安，感谢赞赏！ 深圳买房，接下来该高度关注什么样的产品？ 以下几种类型产品或者今年重点可高度关注对象： 1.领涨板块新区的非领涨板块新盘，比如之前无人问津的侨城馨苑，最近高度关注和进行咨询的人都开始多了起来； 2.领涨板块新区外溢，西丽—大学城新区夹在北站、科技园、宝中新区中间，本身条件也极好，今年或者补涨对象； 3.热门地区典范，哪怕是龙岗、坪山这样的热门新区，典范新盘和领涨板块新区新盘的相对产品价格差距即使显得越来越大，也开始具有一定的性价比。 合正观澜汇就是正面典型，颐安单厢这样的新区CEO，也快洗干净了； 4.潜力文凭，在深圳，文凭似乎是永恒话题，文凭房的供需矛盾，远比写字楼要大的多，远是其他城市人所不了解的。 可以说，文凭房投资几乎弹无虚发，基本不会跑输大盘。 5.领涨板块新区笋盘，这一点较为难，但不代表没。 你说的优先选择选择，优先选择5 2 3，能不能入手也需要看产品价格，淘淘笋。
问：同学好！想要在深圳找单价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住自然环境、日后贬值。请问横琴和阳光城新区该如何优先选择选择？现阶段看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！
答：阳光城的房子大都有两个优点：洋房太大，首地容御也不例外，你那个预算只能淘个两房，没文凭支撑的高单价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，纯粹为美景为自然环境去买单的人不多，更多的是为文凭为便捷为功能。回到换房视角上来看，我觉得追随你们的本心就好，阳光城绿树环绕，闹中取静的，即便可能将贬值不如预期，我们也赚得了享用，两个是延迟享用，两个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。
问：晚安，手上有100W钱款，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在换房）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在即使那个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没下班.望赐教！
答：支持变卖小产权 第一不能上学，二胎放开后，深圳的文凭矛盾只会愈演愈烈。 第二，没杠杆，不具有金融属性。 100万在深圳能买到的房子未来贬值潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑文凭问题，预算只能增加。 从投资视角看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来贬值潜力也比小产权更大。
问：晚安，我想在后海买房，属于二次置业，考虑小联排别墅，产品价格4000万左右，有好的所推荐吗？进行咨询怎样收费？
答：别墅还是大平层？ 享用生活，追求生活品质，别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧，更是身份的象征，有天有地，依山傍水，中介的口号更是：戎马一生必有一墅。 受通货膨胀的影响，这类大宗物业总值高，增值都绝对值也很高，但总是随着大势涨跌，一直跟涨，属于反应较慢的板块。除此之外部分别墅不仅没增值却贬值相当大，别墅在在商业、幼儿园、城市交通、人文自然环境上隔绝。 还是要说人口结构，深圳是个年轻的城市，平均年龄32.5岁，很多富豪都很年轻，他们从事科技、创新、金融类行业，这些行业必须是在CBD，别墅区的位置一般都位于远郊，每天往返花费2个小时，一年下来就有两个月在路上，有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD附近，地铁、商业、海景、基础建设教育（贵族幼儿园）相对完善，城市交通也便捷，这类物业不受政策层面的影响，2015年之后深圳大多数物业持平或微跌，但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲，深圳是个创业之城，奋斗之城，年轻的富豪优先选择选择了距离工作下班更近的大平层，例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号，喜之郎老板住深圳湾一号，宝能老板住在太古城，鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是尽量买CBD附近的商业大平层，海景、商业、教育、城市交通、贬值潜力都具备了 如果对别墅有特殊喜好，可以高度关注卓越维港、三湘海尚，或者横琴的泛海拉菲长廊，品质不需要多说，属于小高层和别墅组合的街道社区。
问：同学晚安，我在塘朗下班，买房人，深圳首套，想买5号线沿线二手货房，最近五和保利地产四季花城较为中意，想一步到位买4房的洋房，单价600W以内，有一些疑问想请教同学您： 1. 疫情对二手货房楼市有影响吗？近两个月内考虑出手是否是两个好的优先选择选择，是否需要观望看看有没笋盘或者降价的情况出现，即需要等等看吗？ 2. 四季花城值得下手吗？核心优优点同学你怎么看？ 3. 四季花城的小学和初中文凭究竟如何，似乎各种声音都有，有些蒙圈，想知道同学你怎么解读的 4. 向我这样的需求还有什么更合适的所推荐吗？ 谢谢
答：1.疫情会压制短期行情，但是购买力不会消失，只会被积聚。就好像限购一样，今天买不了，再过个几天一样会爆发。 我的看法还是较为乐观的，疫情对楼市会有二、三个月的负面影响，然后就没了。但至于2020年楼市好不好，接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策，永远不被情绪左右，要有长期性， 房子说到底看的是经济。 举个例子，2003年非典的时候，楼市低迷，但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市产品价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定，买了房子，一定是抄到底的，所以是历史大底。 即使2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段，任何东西都挡不住火车头向前。这一次疫情虽然看似猛烈，传播范围比起当年非典有过之而无不及，不过致死率危害要小很多。 之所以现在大家那么狼狈，和我们之前准备不足有关系。现在全国大部分地区都启动了一级防备，疫情也慢慢好转。真正要高度关注的是，各个城市楼市自身的周期。 其实在这次疫情之前，2020年已经是近3年里，最宽松的一年，很多放松限购和宽松货币政策出台，全国楼市稳定下来。因此，我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观，二线城市里也会即使领先城市的好表现而被带动起来。总结成一句话，全国楼市回暖走势不会变，但会即使疫情的原因，而晚来二、三个月。 对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。 所以如果产品价格有剧烈下跌，是可以买入白马股和大城市房产，特别是一二线城市。 当然那个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，产品价格真的跌了再动手。 房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。 2.保利地产四季花城，好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是两个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大街道社区、小长廊新盘。 那个项目成交非常活跃、在楼梯房里较为反常，那个跟保利地产品牌和新盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好，洋房实用性很高。 楼梯房较多，写字楼小区体量大，房龄和周围写字楼小区相较为老，周围农民较多，旧改进度缓慢，车位严重不足，深圳的人口年轻人占比重较大，这类写字楼小区不被年轻人所接受，接盘群少，种种迹象和时间考证，跑输大盘。 喜欢安静小长廊、邻里氛围的可以优先选择选择这里换房。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 3.如果从投资的视角看，600万以内想一步到位的房子，基本都是涨幅不大的新盘，更建议上塘和宝安。 兼顾换房和投资可以高度关注松坪村
问：同学，大运颐安单厢中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是优先选择选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑文凭，若同学认为市内更有价值，可否所推荐几个盘？
答：晚安，感谢大额赞赏！ 深圳各版块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质新盘和低端新盘差距拉大 3.文凭房和非文凭房差距拉大 西部涨到一定程度，可能将会像东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗在短期内贬值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得所推荐的一手买房人盘： 沙井海岸城（深外文凭，新区典范、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （地区典范、地铁口）。 也可以高度关注板块内的次新笋盘。
问：晚安，我在深圳有一套价值300万换房小产权房，中山港口有一套价值60万的投资红本房。现阶段想在深圳宝安区（宝中，碧海，西乡新区）用小产权房置换一套100平米左右的三房，按揭可在350万左右，主要是为孩子上学及基础建设方便。请问有什么好的所推荐？另外，想在深圳投资一套公寓，把中山港口的房子变卖，把钱用来投资，这样能产生更多价值吗？不知道在深圳投资公寓值不值？
答：晚安，感谢大额赞赏！ 新盘高度关注华润城 二手货房宝中对文凭要求高的话，可以高度关注凯旋城。 对幼儿园要求一般的话，可以考虑西城上筑，尚都，天悦龙庭，幸福海岸 好不容易跳出中山的坑，就不要再跳进公寓坑了。 公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，但是追求贬值空间的我们就不要碰了。 小产权房和中山都出手后，预算400+。入手2套房商品房，一套文凭+换房，一套投资。
问：晚安，我在17年下半年包税费单价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送单价450多万，现阶段贷款没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。现阶段考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能换房了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，文凭，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭文凭房变卖，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者变卖旧房子？
答：晚安，大运属于东部的亮点，长远看还极好，但是短期发展不如西部。 考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田 南山和宝安的热门板块。
问：星主晚安，我现阶段在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要星主给点建议我，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套。即使我在外地还有一套在换房有贷款，我老婆的等我是非的等，满五年社保，像我这种情况能做三成按揭吗？改善型房型预算单价在800-1000W这样的。
答：晚安，改善换房首选南山，但是适合单价1000万以上的刚豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成按揭。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和买房人盘是完全不同的2个市场。刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。 按揭300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力极好，现在就可以开始高度关注了。
很多人给我留言提问，抱歉即使精力有限，无法一对一指导。
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