严格来说，“小产权房”并非一个法律条文概念，它是相对“大产权房”，也即具有法律条文意义上的所有权权属房屋而言的概念，最为常见的类型就是贫困地区自发性土地上、贫困地区自发性土地上工程建设的迁离收容房和贫困户自建房。不论小产权房的内涵和外延如何蔗茅，其具有的共性特征基本稳定，突出表现为：无集体土地所有权证、无预售销售许可、不可公开上市交易、村自发性社员人身背纹等。
在城市化大发展、新贫困地区工程建设、旧城改造等北欧国家大政方针经济政策作用下，过去几十年间“拆迁运动”在中国大地上如火如荼展开，由此出现了大量失地失去私宅的贫困户，这些贫困户手里多了一套或鲁托县迁离收容房。收容巴韦县资金需求、投资需要、子女升学等原因会优先选择将手中闲置的收容房转卖变现，加之伴随着房价上涨，很多农村居民优先选择去购买这些相对廉价的收容房，收容房进行买卖大量发生。
鉴于北欧国家经济政策一贯对自发性土地及其上房屋的受让把控严格，私人之间的收容房进行买卖存在巨大的法律条文风险和不确认性，在收容房的拆迁、办证、质量等难题上纷争频发，此时对合约与否有效、解除合约后如何索赔现有法律法规经济政策也未有定性。本文整理了非主流看法和民事诉讼裁判员，对前述难题贝内旺拉拜分析。
对小产权房进行保险合约曾效力的判定对小产权房进行保险合约曾效力的判定经历了两个不同的阶段，或将在不久的将来进入第三个阶段。就目前而言，合约曾效力的判定主要看涉案沿海地区与否属于北欧国家土地管理制度体制改革试点工作沿海地区（variations附试点工作沿海地区名单），再结合该试点工作沿海地区的现行经济政策确认。
试点工作前和试点工作后，试点工作沿海地区和非试点工作沿海地区对小产权房进行买卖的经济政策看法和民事诉讼裁判员准则有着实质性差异，主要如下：
（一）试点工作前和非试点工作沿海地区的非主流看法和裁判员准则
1.《第八次全国高等法院民事诉讼商事公开审判工作会议（民事诉讼部分）纪要》（2016年11月30日）：“（一）有关贫困地区房屋进行买卖难题……19.在北欧国家确认的自发性土地管理制度体制改革试点工作沿海地区，能按照北欧国家经济政策及有关辅导意见处置自发性土地所有权因抵押担保、受让而产生的纷争。在非试点工作沿海地区，贫困户将其自发性土地上的房屋转卖给本信用社组织机构以外的个人，该房屋进行保险合约判定为合宪。合约合宪后，买受人允诺返还购房款及其利息，和允诺赔偿翻修或是改建成本的，应综合考虑原告过错等因素予以确认。20.在涉及贫困地区自发性土地或贫困地区自发性经营性工程建设工业用地的民事诉讼纷争刑事案件中，原告主张利润分配等合约权利的，应提供更多政府部门有关土地利用规划、工程建设工业用地计划及优先满足自发性工程建设工业用地等要求的审批文件或是证明。未提供更多前述相关手续或是虽提供更多了前述相关手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为集体土地的，所涉及的有关合约应按合宪处置。”
2.《最高人民高等法院印发〈有关为推进贫困地区体制改革发展提供更多民事诉讼保证和法律条文服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发〔2008〕36号）：“司法机关保证贫困户自发性土地用同租，促进自发性土地管理制度的严管与完善。自发性土地所有权承载着广大贫困户居者有其屋的社会功能，是贫困地区土地管理管理制度的重要内容。对违反法律条文、行政法律法规和有关北欧国家经济政策的自发性土地受让行为，和其他变相导致贫困户丧失自发性土地所有权的行为，应司法机关确认合宪。要立足于自发性土地管理制度的严管和完善，立足于贫困户自发性土地用同租的维护与保证，做好有关刑事案件的公开审判和执行工作。”
3. 杜龙山寺主编，最高人民高等法院民事诉讼公开审判第一庭编：《民事诉讼公开审判辅导与参考》（总第64辑，人民高等法院出版社2016年版，第65页）：“有关贫困地区房屋进行买卖难题。这是社会主义新贫困地区工程建设中的重大难题，这个难题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注北欧国家有关经济政策规定，在非试点工作沿海地区，对贫困户将其自发性土地上的房屋转卖给非本信用社组织机构核心成员的，应该司法机关判定合约合宪。”
由裁判员公文网也能看出，小产权房进行买卖纷争呈逐年递增态势；小产权房进行买卖纷争大多发生在农业人口支柱产业，如河南、山东、江苏等省份。索引关键词“小产权房进行买卖”，优先选择民事诉讼、判决、2016年之前的法律条文，共有114份生效裁判员公文，其中，小产权房进行买卖纷争大部分会被判定为进行保险合约合宪，按合约合宪处置：
综上，能得出在试点工作前和非试点工作沿海地区，对小产权房进行买卖的经济政策尺度和裁判员口径为：
同一个信用社组织机构核心成员间内部能受让；非同一个信用社组织机构核心成员间不能受让；贫困地区自发性经营组织机构核心成员不得向农村居民受让。
（二）试点工作沿海地区的非主流看法和裁判员准则
试点工作沿海地区与否一律放宽了小产权房进行买卖从而判定进行保险合约有效，不可一概而论。从目前各地编定的经济政策来看，也非完全放宽，要根据当地的具体经济政策判定。
以浙江余杭为例，2016年9月13日编定《余杭市贫困地区自发性土地所有权受让细则（试行）》，为小产权房受让开了绿灯，第九条规定：“自发性土地所有权受让可自行协商受让，跨信用社组织机构受让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌受让。”突破了小产权房仅能在本自发性核心成员间受让的桎梏，跨自发性受让在符合程序下被得到认可。
随后该经济政策就在民事诉讼实践中得到了余杭高等法院的支持，丰富了民事诉讼实践。经索引裁判员公文网，查询到11篇余杭高等法院持支持跨自发性受让的法律条文，以金兰英与金碧玉、金碧珠自发性土地所有权纷争【（2018）浙0782民初15744号】为例：余杭市人民高等法院于2018年11月1日作出判决，确认小产权房进行保险合约有效，卖方有义务配合买方完成产权过户。
综上，能看出，根据试点工作沿海地区的具体经济政策，对小产权房进行买卖的经济政策尺度和裁判员口径为：
同一个信用社组织机构核心成员间内部能受让；非同一个信用社组织机构核心成员间，在符合程序要求情况下，能受让；贫困地区自发性经营组织机构核心成员不得向农村居民受让。
进行保险合约被判定合宪后的处置小产权房进行保险合约被判定有效，卖方负有协助过户义务，合约得以正常履行。但一旦小产权房进行保险合约被判定合宪，随之而来的就是买方对卖方的索赔，以弥补损失。
支持买方除拿回已实际支付的购房款外，还可要求卖方承担赔偿责任是非主流看法：
1.《适应中国特色社会主义法律条文体系形成新形势在新的历史起点上谱写民事诉讼公开审判工作新篇章——在全国民事诉讼公开审判工作会议上的讲话》（2011年6月23日），载最高人民高等法院民事诉讼公开审判第一庭编：《民事诉讼公开审判辅导与参考》（总第46辑，人民高等法院出版社2011年版，第11～12页）：“在贫困地区小产权房纷争刑事案件中，要贯彻北欧国家的公共经济政策和诚信交易秩序，对合宪的小产权房进行保险合约，要通过运用缔约过失责任避免原告利益失衡。”
2.杜龙山寺主编，最高人民高等法院民事诉讼公开审判第一庭编：《民事诉讼公开审判辅导与参考》（总第64辑，人民高等法院出版社2016年版，第65页）：“能探索合约合宪后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合约合宪，要求返还房屋或拆迁补偿款的，能考虑根据刑事案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确认过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”
民事诉讼实践中多因为涉案小产权房房价出现了暴涨，房屋马上将要拆迁等有利可图情况，卖方心态失衡导致恶意违约，要求确认合约合宪，或是卖方不配合办理产权过户导致买方诉讼继续履行合约，高等法院判定合约合宪后，涉案小产权房买方需返还卖方，卖方除需将购房款返还买方，还需额外承担违约损害赔偿责任。纵观能查询到的裁判员公文，卖方往往承担的仅是返还购房款、支付同期银行贷款利息（资金占用费）责任，卖方违约成本较低，纵容了恶意违约。
在笔者看来如确是卖方恶意违约，除承担返还购房款责任外，还需承担较重的违约责任，包括不限于承担大额违约金，承担买方另行购房的差价损失，分割涉案房产拆迁利益等。当然，这些责任承担需提前约定在小产权房进行保险合约中方才有适用可能。
律师建议综上，在面对小产权房进行买卖情况下，不论是买方还是卖方，我们建议要做如下应对策略：
一是考量交易小产权房与否在试点工作沿海地区内，如不在试点工作沿海地区内，谨慎进行买卖；如在试点工作沿海地区内，详细查询分析下沿海地区经济政策，与否符合进行买卖经济政策细则；
二是交易时规范进行保险合约文本，通过合约条款把控法律条文风险，降低损失。如作为买方，能约定购房款支付完毕后，卖方负有配合过户义务，不得违约，否则承担总房款30%违约金，赔偿买方另行购房的市场差价款（择一高主张）等。此外，还能通过引入保证人、设置抵押、律师见证、公证处公证等增信方式提高小产权房进行保险合约的稳定性。
附：2016年《中共中央国务院有关稳步推进贫困地区自发性产权管理制度体制改革的意见》决定在中国部分沿海地区贫困地区开展自发性产权管理制度体制改革，为小产权房进行买卖松开了一道口子。随着体制改革的深入，试点工作沿海地区不断增加，截至2017年底，全国有100个市县区纳入试点工作名单。详见下表：
省市
试点工作县（市、区）
北京
海淀区
天津
滨海新区
河北
行唐县、邢台市桥西区、馆陶县、平泉市
山西
太原市杏花岭区、太原市晋源区、襄垣县
内蒙古
五原县、苏尼特左旗
辽宁
北镇市、彰武县、调兵山市
吉林
长春市朝阳区、吉林市昌邑区、伊通满族自治县
黑龙江
青冈县、哈尔滨市阿城区、北安市、富锦市
江苏
南京市浦口区、江阴市、沛县、东海县、海门市、盐城市亭湖区
浙江
杭州市江干区、乐清市、海宁市、绍兴市柯桥区、衢州市柯城区、丽水市莲都区
安徽
旌德县、金寨县、繁昌县、来安县
福建
晋江市、漳平县、沙县、莆田市荔城区
江西
铜鼓县、石城县、婺源县
山东
淄博市淄川区、邹城市、肥城市、莒县、沂水县、平原县
河南
获嘉县、濮阳市华龙区、新县、邓州市、汝州市、范县
湖北
武汉市蔡甸区、大冶市、枝江市、南漳县、武穴市
湖南
长沙市雨花区、常宁市、汉寿县、龙山县
广东
东菀市、中山市、汕头市澄海区、佛山市顺德区、博罗县、江门市新会区
广西
合山市、河池市金城江区
海南
海口市琼山区、东方市
重庆
巴南区、永川区
四川
广元市利州区、广汉市、宜宾县、通江县、射洪县
贵州
安顺市平坝区、遵义市播州区、水城县
云南
曲靖市麒麟区、昌宁县、宜良县
西藏
曲水县
陕西
渭南市华州区、榆林市榆阳区
甘肃
高台县、泾川县
青海
泽库县
宁夏
吴忠市利通区、中卫市沙坡头区
新疆
昌吉市、沙湾县
大连
甘井子区
青岛
平度区
宁波
江北区
厦门
同安区
文丨任兵（星瀚南京分所）
编丨唐诗颖（星瀚运营）
推荐阅读合约法律条文审查的“八步法”
系统盘点现行婚姻法律条文管理制度下离婚房屋分割的十种情形
星瀚智能法律条文服务 ， 交易担保 ， 放心买 ， 作者名片 小程序
本文为星瀚原创，如需转载，请联系本后台。
本的信息仅作一般性参考，
不应视为针对特定事务的法律条文意见或依据。
联系作者/合作联络: bd@ricc.com.cn
网友评论