今天上午宣判了一个房屋保险合约纠纷案，案涉房西武秩通称的“小房屋产权房”，且进行交易两方均没有办理受让注册登记，又碰上政府征地，可以说是一件相当有中国民族特色的民间保险合约纠纷，通常小房屋产权房会出现的法律条文信用风险都在这个案子里看到了，所以一下班就心血来潮想要以此为引，简单写一写小房屋产权房进行买卖那些事。人在外地工作，手边没有我常用的法律条文检索工具和资料库，很多内容都是凭记忆随手写下来的，有很大可能出现错漏，读到这篇随笔的朋友一定不要全信，如果有类似困扰或者正在打此类官司，一切以您的律师解答为依据。
本栏今天开庭的那个刑事案件简要事实如下：原告与原告合伙建房，在当地政府注册登记登记中载明的建筑物总体规划为三层，房屋建成后，原告向原告买回了该栋房屋的第二层，原告未获得房DF93，故原告与原告也没有办理受让注册登记。俟后，原告拆除房屋重建（未按明确规定注册登记登记，无工程施工许可），新建楼房为四层，原告买回其第二层房屋，两方依然没有办理任何受让注册登记手续。后该房屋所处地段征地，因原告无农地所有价款及房DF93，且原告买回的第二层房屋为建筑物总体规划中没有的违章建筑物，难以获得征地补偿金，原告遂诉至高等法院，要求证实房屋保险合约有效，原告按房屋面积向原告支付征地补偿金款……
此案有趣之处在于触及到了我省建成区二元农地所有制的结构性关键点，以致货品房市场价格长期畸高，虽然小房屋产权房在我省并不被法律条文所认可，但私下的进行买卖买卖却十分普遍，私以为分析小房屋产权房信用风险难题，首先要从确权难题出发。
先说货品房进行买卖，在货品房进行买卖中其实涉及到两份合约，一份是地产商与国家房管职能部门之间的，地产商通过交纳农地税收收入、环保税等服务费获得政府职能部门颁授的“精装修”，即国有农地所有价款、总体规划工程许可、总体规划许可、工程施工许可、货品房预售许可等有关行政许可用作工程建设所有权归属于地产商的楼盘；另一份合约则是债务人与地产商之间签订的居间合约，即房屋保险合约，用以受让房屋的所有权并约定所有权受让事宜，所有权受让，即通称的受让，是债务人对其买回的不动产的确权方式，通常须要地产商持有的各种许可的配合，最终以房管职能部门的注册登记为依据，即获得房屋房屋产价款明。
“房屋产权”一词源自英美法系，移植于我省后完整内涵实质上包括四个方面，即占据、采用、收益、行政处分四项基本权利，而在我省的房屋进行买卖中，房屋的所有权与所有权是分开买卖的，这也就给小房屋产权房买卖留下了缺口，所谓小房屋产权房，是指在农民集体所有的农地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等服务费，其房屋产价款不是由国家房管职能部门颁授，而是由各村或村委会颁授，也难以获得国家的房屋产权合格证书。买到小房屋产权房的债务人，通常只能获得房屋的所有权，其所独享的基本权利事实上与租赁来的房屋是相似的，只能用作自行居住，难以确权，如果不遇到征地，买回小房屋产权房用作常住也没有难题，而一旦征地，此类房屋由于所有权的不明晰与不可确权，则往往会让债务人遭受经济损失，并面临着既保不住房子，也得不到补偿金的法律条文信用风险。
小房屋产权房在建筑物时，由于缺乏监管审批等环节，造成了小房屋产权房价格低廉，以致我省贫困地区地区多为熟人社会，百姓自认为只要是我支付钱款，别人将房屋“出售”于我，就应独享对房屋的占据、采用、收益、行政处分的基本权利，但合法的货品房是必须具有前文所述的“精装修”才可自由买卖的，而小房屋产权房并不具备这样的买卖条件，因此小房屋产权房的进行买卖本身就是一个违法行为，故不能办理房屋注册登记，领取房屋所有权合格证书，此类房屋的所有者并非债务人，而是因其所具有的人身属性归属贫困地区集体经济组织中修建该房屋的成员所有。依照国务院农地管理政府职能部门作出的《关于加强贫困地区集体土地管理的意见》的明确规定，“禁止农村居民在贫困地区买回集体土地，严禁为农村居民在贫困地区买回和违法修建的住宅发放农地采用证”，一旦非本集体成员买回了集体农地上的房屋，其后果便是保险合约合宪，依照《合约法》的有关明确规定，合约合宪或被撤销后，因该合约获得的财产，应退还；不能退还或退还没有必要的，应折价补偿金。有过失的一方应赔偿对方因此受到的经济损失，两方都有过失的，应各自分担相应的责任。在审判实务中，大多数债务人都会主张出卖人有过失，但依照民法总则对原告理智的期盼，法律条文确证原告是一个理智人，在面对买房等重大买卖时会尽到必要的注意义务，因而确证债务人理应意识到了自己买回的房屋难以受让，并且在现在的民事实践中通常判定债务人分担30%左右的法律条文责任。
因此，小房屋产权房固然便宜，但在买回时也一定要注意有无违章工程建设的情况，有没有可能征地，如果须要征地，小房屋产权房的债务人就有极大概率难以得到补偿金款项，并且随时要面对保险合约合宪的信用风险，最终往往吃亏。
回到今日宣判的刑事案件中来，很显然，原告的主张几乎都难以支持，对两方签订的保险合约，众所周知应认定为合宪，至于征地补偿金款的给付责任难题，则须要高等法院依职权进一步向负责该区域征收的政府职能部门详细了解方可作出判决。总之，本案的原告在这一进行买卖关系中众所周知产生了亏损。
买回小房屋产权房的信用风险是比较大，但这一难题系改革开放过程中遗留下来的建成区发展不均衡之关键点，个中模糊之处亟待修法证实，本栏认为过去将小房屋产权房明确规定不准流通的做法并不妥当，未来的修法中也应尽快证实其货品性地位（这部分工作在2016年已经开始了，但很多地方的政策还没落地，目前在有的地区已经允许附条件地向小房屋产权房债务人出具有关基本权利凭证了）至少使债务人的物权性基本权利得到保障，否则对买不起货品房的中下层百姓来说买房与租房何异呢？小房屋产权房确权难题，实乃生发于我省本土之中的一大关键点，民事改革得当，或可如侵权责任法通常成为我省物权法体系中的亮点之一亦未可知。
一时管见，粗疏浅陋，来日待续……
网友评论