你买的小产权房要征地咋办_那些难题你得看一看...

原副标题：你买的小产权房要征地咋办？那些难题你得看一看..

关于旧改征地物业管理，投资方面有许多的坏习惯，怎样避免出现各种风险，国房评估结果总Deoria李华勇老师，对城市预览有专业的阐释，以下疑点说不定你也有。

1

旧写字楼写字楼小区改建

问：

深圳到处都是旧改物业管理、待征地物业管理，许多是地产中介从业人员口中传的待征地物业管理，如罗湖广场北、福田下步庙，下步庙有好几个写字楼小区，那时炒得最热的是南油AD区，对那个难题是不是看？

李华勇：

先说一下旧商业中心，按照现阶段列为预览方案的，全市的旧商业中心多于11个，从那时中央政府的态度而言，没列为方案的都是浮云，中央政府那时大力推进的是旧区、旧工业园，对旧商业中心，现阶段列为方案的这11个，最著名的是石头龙，它陷入了僵局，其它工程项目还没像石头龙这样，中央政府现阶段能够把石头龙解决就早已是很大件事了，中央政府一直在寻求解决之道，但现阶段还没感觉到明朗的趋势。

总括

上个月底罗湖区专门发了个文，以中央政府红头文件要求地产商不能做旧商业中心，假如有物业管理公司跟地产商签定协议的话，产生的难题由物业管理公司自行承担，区中央政府早已告诉你了，要中央政府主导力量，不能自己做那个事情。

没列为的方案，有什么样工程项目可能会实施呢？

假如中央政府的公共基础设施做到那里，而且要要做的，像地铁，还有走公路的高架桥，这种重大工程一定要做，早已走到你写字楼小区的门口，那么就要珍视机会，你不改就要再等十年。

总括

晶都饭店旁的两个写字楼小区，中央政府2014年本来发了两个征税下定决心，即使9号线要从写字楼小区跨过，掘进过去可能会影响到地基，于是中央政府下定决心征税，即使要做地铁，不可能原址回迁，中央政府给了几个方案，一是给你现房，那个现房对住罗湖的人而言觉得太偏了，在西丽；还有期房，选择鹿丹村，旁还有康孔县蔡屋围旧改工程项目，你选择列入旧改工程项目中也能。

但彼时140户多于90户签了，中央政府的地铁工程不能等，2015年交委给罗湖区中央政府去了个文，掘进结构已顺利从这五栋房子下面跨过，罗湖区中央政府撤回了原来的征税下定决心，剩下的50几户物业管理公司很尴尬，他们那时找中央政府，中央政府不理，他们想找回康孔县跟蔡屋围那个村并起来一起搞，股东公司担心，最好不要并进去，到时候搞两个“铺散”把我的工程项目也烂掉了，那就麻烦了。

旧改领航

其实旧写字楼这几块，之前列入了11个工程项目，现阶段完成签下的多于白石洲的鹤塘写字楼小区，但暂时还没推进。

有一点能提示信息的是，旧写字楼写字楼小区这几块有两个较为好的事例，罗湖饭店预览模块，罗湖饭店5月20黑母早已总体规划申报了，旁的旧写字楼也有许多早已一扫而空了，圣马尔瑟兰县旧写字楼的概念就是万户并不多，和旧工业园、旧商业中心并到几块的改建预期会强一点。

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有一点能提示信息的是，旧写字楼写字楼小区这几块有两个较为好的事例，罗湖饭店预览模块，罗湖饭店5月20黑母早已总体规划申报了，旁的旧写字楼也有许多早已一扫而空了，圣马尔瑟兰县旧写字楼的概念就是万户并不多，和旧工业园、旧商业中心并到几块的改建预期会强一点。

问：

预览经济政策去年下半年提到参考澳门，最后5%“铺散”交给中央政府强拆，今年最新的经济政策又没是不是提那个说法，包括最新的预览条例在酝酿出台，针对最后这5%维权人士，中央政府是不是推动？

即使我是八个写字楼小区里头其中两个没签下的，较为关心那个难题。

李华勇：

那个经济政策不是去年，前几年中央政府一直在研究，2012年我们就给中央政府做补偿金机制研究，彼时也去澳门这边调研过，澳门不管你房子多老，按照七年楼龄的房子来Deoria，澳门这边比例还较为高，好像10%左右就能走强制性，所谓强制性其实就是其它物业管理公司联合告那些不愿意补偿金的物业管理公司，彼时中央政府想把那个经济政策推下去，但是跟我们国家法律条文《物权法》有武装冲突，市里头领导也困住了，从法治的角度而言，不能跟法律条文有武装冲突，那一条的提出我估计也是试探市场，后来没再提。

包括石头龙，假如贡献率不高或者容积率较为低的，能通过其它有效途径，那时主要是法律条文的限制，就像刚才旧改领航说的，零散的在预览模块覆盖范围内，它有必要性，要列入进去的就肯定会被纳进去的。

另外一种是危房，危房鉴定一定要达到B级。刚才说到11个被列为方案的，假如物业管理公司愿意跟地产商谈，地产商还是会把那个事情做成，鹿丹村是两个很成功的工程项目，但它是中央政府主导力量实施的，罗湖默许的拆赔比是1比1.3，但鹿丹村，中央政府给不了那么高，中央政府通过另外的有效途径，套内面积1比1，换算过来建筑面积相差无几是1比1.18，中央政府再给10平方米的面积，假如把这10平方米加进去，相差无几1比1.3的比例。

事例

春风高架桥，那时准备做，它经过出入境终点站，出入境终点站的物业管理公司也意识到那个难题，他们很希望大家都同心协力一起改，意愿征集一天百分之百签下来，即使大家都意识到，假如不珍视那个机会的话，又要等许多年。

物业管理公司有的时候不知道要多少，怕吃亏，所以要多了解。

问：

布吉新区这么多农民房，这么多旧区，中央政府是否有这方面的总体规划？

李华勇：

从今年开始，中央政府做预览更有总体规划性了，前面六年，中央政府是总体规划性不强，地产商各显神通，讨论稿现阶段还没出来，但中央政府早已在征求意见，每个区都要做五年预览新区方案，这五年什么样会列入预览覆盖范围，什么样不会，你申报的工程项目一定要在那个覆盖范围里头，没在那个覆盖范围里头的基本不会考虑，假如是重大工程项目或其它原因才会考虑。

2

小产权房

问：

许多人想投资买小产权房，包括农民房、统建楼，“小产权房”遇征地容易产生什么样坏习惯？会遇到什么样难题？

李华勇：

小产权房大部分都是没合法手续的，要列入城市预览覆盖范围，单独列入的可能性不大，假如整个新区其它合法用地早已达到那个指标，并进预览模块里头实施，可能才有机会走历史用地的处置。就现阶段而言，单栋走历史用地处置还是不太可能的。

从另外两个角度，假如中央政府实施土地整备的方式，那就有可能了，土地整备是以股份公司为主体，就像沙湖，沙湖有许多外卖房，一平方米从1.1万卖到1.3万了，沙湖社区2015年定的标准，村民假如想卖房子，我八千块就收过来了，2015年之后房价涨起来之后，社区允许你外卖，即使许多人有那个需求，比如几代人都移民在外，不回来，他肯定不要房子，要钱。

外卖房，首先你跟村里不熟，肯定不敢买，即使我们跟他熟，有些同事去买，总共涉及到18个地块的开发，至少分十期，我们也知道拿的房子在哪一期，前三期的我们才会考虑参与，即使前三期几年内就能兑现，小产权房没办法贷款，不能使用杠杆，全部钱都要砸进去，我们要算回报率的难题，假如没办法用杠杆的话，回报是很低的。

还有两个难题，它的补偿金跟居民是有区别的，即使你毕竟是外来人，跟居民的补偿金标准有差异，虽然同样是1比1的面积置换，但外来户要交基准地价。

旧改领航

大家在买小产权房的时候容易产生坏习惯，比如律师见证，其实律师见证在遇征地的时候没多大效果，主要还是认权属的难题。刚刚李老师提到两个核心的难题，就是假如真的有人想投资小产权房博征地的，一定要看总体规划走，比如前三期才值得考虑。

还有两个坏习惯，买小产权房，有绿本和没绿本的，哪个风险系数更高？

李华勇：

有本的风险系数更高，即使有本的过不了户，过不了你的名下，假如法院裁决的话，这种私宅拍卖完之后，房产证同样过不到你名下，但是法院拍卖的多一层保障，登记中心会把法院处置情况记录在案，这种就有保障。

假如你私下交易，交易中心不可能给你做这种记录，最多多于律师见证，之前好像有这种规定，不允许律师做这种事情，明知道是违法的事情，你还去做？

所以没绿本的话更高，比如沙湖，没证，都是村领导、村委作为见证人，这种更有保障。

3

回迁房买卖

问：

假如早已列为旧区预览方案模块，是否一定能预览成功？

假如评估结果预览的成功率和年限，假如作为投资的话，是不是计算是否值得投资？

李华勇：

你刚刚说的列为方案包括做总体规划，其实离最后实施有可能很远，也有可能很近，你要看它的类型，还要看实施主体到底是什么地产商，有些地产商是专门倒腾工程项目的，他把工程项目盘整下来，列为方案之后，自己不做，卖给别人。假如大地产商真正想做的话，你还要看覆盖范围类型和物业管理公司性质，权利人越少，实施速度会越快。

问：

小产权房外来户多呢？

李华勇：

假如是小产权房外来户多，我估计速度会快一点，即使你跟地产商签了协议，意味着你的产权早已合法化了，之前的东西不用去管。

问：

是不是算收益？

李华勇：

要注重回报率，而且回报率还要按年来算，假如早已列为方案了，我觉得你要了解它做到哪一阶段，假如专项总体规划早已批复了，投资价值就非常大。

签下六成其实还很遥远，许多工程项目签下八成、九成，最后实施慢主要是那么两个、两个的原因，但是从回报率而言，肯定比你买新房的回报率高许多，我刚才说到沙湖，它那时虽然是1.3万，但是信达拿的楼面地价2.5万的地就在沙湖新区，那时沙湖的房价早已3.5万了，老旧房子，特别是小产权，它早已在预览覆盖范围，早已列为方案的社区还是很值得投资的，回报率很高，没列为方案的可能是更遥远的事情了。

问：

回迁房买卖有什么样风险提示信息？

龙岗两个大物业管理公司的小产权房较为多，已跟地产商签了合约，合约上一共有接近2000平方米的回迁面积，可能是急着变现吧，他提前在协议中把一部分给卖出来了，李老师对此是不是看？

李华勇：

这种情况还是到公证处进行公证更妥当一点，无非就是把未来的期房提前出售，其实他就是把权利进行转让，唯一的风险就是他会不会以后反悔，为了避免反悔，在条款上要加一些条注，像二手房有许多反价，然后到法院打官司，为防止反悔，一定要把条件约定更苛刻一点，有个公证会对自己有更大的保护，其它方面应该没什么大的风险。

问：

刚才说到回迁房，假如购买的话，税费是不是算？是不是有契税？

李华勇：

有两道税，看合同是不是谈，回迁房从法律的角度，一定要先办到原有补偿金协议的那个人的名下，然后再通过二手房交易到你名下，有两道税。

问：

小产权房的物业管理公司具备什么条件，我们才能跟他签合同，从而避免出现一些风险？

李华勇：

什么时候签合同不是你来选的，假如有人要卖，你跟他签，一定要有第三方，最好是村股份公司或社区工作站作为另外两个见证方，这样签才更有保障，律师见证不一定有保障。

问：

在原物业管理公司跟地产商早已签定协议之后…

李华勇：

那种早已涉及到回迁房了，不是小产权房的难题。

问：

回迁房的难题，实施主体早已确定，签下100%，但甲方转让出来，属于企业法人，我跟他做回迁房交易的话，我担心税费的难题，风险主要在哪几块？

李华勇：

合同上税费有约定。

问：

回迁面积早已确定了，但是回迁面积以后登记的价格是多少？是不是跟地产商这边在回迁约定里要写好？

李华勇：

登记价格一般按原房产的价值登记。

问：

不能跟地产商协商登记价格？

李华勇：

那个不是你选择的。

问：

那就涉及到企业所得税？

李华勇：

没约定的情况下，从法律角度应该是各付各的税。有两道，一道是到他名下，然后再转到你名下。

提问：

我还是持有那个企业的股东。

李华勇：

假如走股权的话，性质就变了。

（文章来源：咚咖房学院32期 作者：李华勇）

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