2015年2月13日，深圳石龙镇的张某等20余名购房者似乎捡了一个大昂贵，同地段、同面积的房屋市场上能80多万元，到他们那里只要40万。当天张某等就与某开发公司签定《所有权卖地合约书》，并纸制缴交所有权税收收入32万多元至40万多元不等。
但麻烦很快出现了。2015年8月，张某等的房子因被认定所涉楼房属违章建筑，遭到强制拆毁。眼看着他们已经付了定金买下的房屋被拆毁，2015年10月，购房者张某等20余人向石龙镇区高等法院起诉，请求高等法院维持原判某开发公司退还购房款及本息。
日前，这批案件高等法院经审理宣判后，现已进入强制执行阶段，但因该公司已无资产N4891F，购房者的购房款暂时亦未获得退还。
有关小房屋产权房被拆报道
高等法院判决:
法官表示，因为所涉房屋为“小房屋产权房”。该开发公司未经政府的农地征收而直接与经济社签定农地卖地合约的行为，违反了我国法律条文的强制性规定。
购房者与某开发公司签定的合约为无效合约，不发生法律条文效力。购房者明知某开发公司未取得不合法的农地所有权及建楼相关手续，仍买回所涉房屋，最终违章建筑房屋被拆毁，购房款本息亦得不到法律条文的保护，且有可能要承担损失购房款本金的信用风险。
鉴于小房屋产权房比或者说的货品房要昂贵十倍，因此在现实生活中，许多人都喜欢买回小房屋产权房用来自住。尤其面对现在城中村改造，获得迁离安置的街坊，获得更多的房屋，而对于那些迁离补偿的房屋，有的是街坊，更是会将他们获得的迁离房出售。而到底什么是小房屋产权房，买了那些小房屋产权房，又将会有怎样的信用风险与好处?
小房屋产权房其实是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。简而言之“小房屋产权房”是指在贫困户集体农地上工程建设的房屋，未缴纳农地税收收入等费用，无法在市场正常交易的非货品房。这种房没有北欧国家发的农地尼布寺和预售许可证，购房合约国土房烽也不会给予备案。简而言之房屋房产证也不是或者说不合法有效的房屋房产证。
小房屋产权房被瞒，4万定金拿不回
烟台淄博的孙超(化名)通过烟台正Wizard有限公司拍得某单元，建筑面积106.9㎡，价格25.91多万元。据了解，目前该小区的房屋均价在5000元左右。
在参与拍卖前，正Wizard工作人员承诺：该房屋为大房屋产权房，证件齐全，于是孙超交了竞买本息4多万元。但在孙超拍得该房屋后（还想想看协议书），却被告知房子fees还没得到批准，目前这房子仍归属于小房屋产权房，根本无法受让，其所有权现仍归属于房屋工程建设单位。
正当孙超想要回4多万元本息时，正Wizard却说钱被高等法院扣走了，让他他们去高等法院要钱。
当地高等法院表示，Chittoor成功后，4多万元本息就不退了。假如不签协议书，就是违约了，这4多万元就当酬金处理，假如签了协议书，就抵房款。
根据我国《农地管理法》的规定，农村村民一户根本无法拥有一处宅基地，并且，贫困户所有的是农地所有权不得卖地、受让或者出租。一方面，在《国土资源部中央组织部、住房和城乡工程建设部中央组织部有关坚决遏制违规工程建设、产品销售“小房屋产权房”的紧急通知》的第二条，在2013年11月的时候，北欧国家已经明晰严厉禁止查处小房屋产权房；另一方面，在《深圳市国土资源和房屋管理局有关不要买回“小房屋产权房”的公告》中，也明晰了那些小房屋产权房归属于违规产品销售。所以，买回那些小房屋产权房，是会有很大的信用风险：
小房屋产权房买卖信用风险高
◆ 房屋无房屋产权保障，不具有房屋所有、受让、处分、收益等权利，且无法办理手续房屋房屋产权受让相关手续.
◆ 没有北欧国家的不动房屋房产证，如今甚至连乡政府或村委会给的房屋房产证也无法变更登记。
◆ 无法像大房屋产权的房子一样抵押、流转。假如遇到北欧国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。
◆ 买回乡房屋产权那样的小房屋产权房无法办理手续贷款，根本无法纸制或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房信用风险。
◆ 双方签署的购房合约也不是法律条文认可的正式购房合约，假如房产出现纠纷，缺少法律条文支持。
网络图片
随着小房屋产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，往往在交易完成几年后，起诉要求确认双方的买卖合约无效，让买房人退房。从中赚取差价，那么面对这样的情况，买房人应该如何确保自身的利益呢？
房子升值，升值的钱能要回来吗？
2012年2月6日，家住南京市雨花台区某小区的小夫妻孙杰、吴艳突然被他们所在小区的开发商江苏安居高校投资置业有限公司告了。开发商要求高等法院判决确认原、被告签定《房屋契约》为无效合约；判决被告退还这套87.34平方米的住宅，同时要求诉讼费由被告承担。
2009年初，孙杰拿到了这套住宅，并予以装修入住。到了2010年初，开发商承诺业主能拿到的两证依然不见踪影，直到今天被开发商告上法庭。据介绍，开发商这样做有可能是因为房价上涨，想收回房子牟利。
假如真的买了小房屋产权房，那么就要额外注意了。由于小房屋产权房违反北欧国家强制法规，不得交易，无法确权，其合约也为无效合约，在发生争议时，根本无法是合约无效，双方相互退还。虽然在物权方面无法保证，但是在债权方面可以获得保障。例如 退还房屋，但是在退还的时候，需要对方房屋现值进行评估，按照评估的现值退还款项给买回方。这个评估的现值一般会高于买回的款项。所以，从信用风险的角度，法律条文和司法实践也给予了补救措施。
买了小房屋产权房，这样做能保证你权益
王某的同事孙某与王某协商买回其在旧村改造时获到的房子，虽然王某是农村户口，孙某是城镇户口，但王某所在的村村委会、党支部两委班子对此并没有做出禁止性规定，对王某卖房的事情也表示不予干涉。
王某孙某签定《房屋受让合约》后，因当地的房价却一路飙升，王某想拿回买给孙某的房子。王某于是起诉孙某，要求高等法院确认双方签定的房屋受让合约无效，要求孙某退还他们的房屋。
【高等法院意见】
高等法院经审理后认为，公民不合法的民事权益受法律条文保护，王某与孙某在签定《房屋受让合约》时，已经明知该房屋为小房屋产权楼房;对小房屋产权楼房是否可以受让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王某与孙某在双方自愿基础上签定的《房屋受让合约》，内容并未损害北欧国家、集体及第三方的不合法权益，且双方在合约签定后已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合约所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王某要求确认其与孙某签定的《房屋受让合约》无效、孙某退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，高等法院不予支持。
孙某的胜诉，很大一部分原因是靠运气，但是假如我们真的要买小房屋产权房，有哪些问题需要注意呢？
双方签署的合约，最好有村委的见证并盖章。这种见证行为不一定能够令合约生效。但是在实践中，对于合约的履行还是有较大的帮助。
另外，在买回小房屋产权房时，假如在政策范围内仍可以变更权属登记的话，那么还可以买回后变更，但是，假如受限无法变更权属登记的话，则建议要买回小房屋产权房的人们，真的要慎之又慎切勿贪图昂贵，而导致他们并无保障，毕竟，在他们名下的财产，才是归属于他们的。
当然，最大的信用风险是房屋因违反政策，被强拆。导致款项退还难度颇大。所以，大家签署此类合约的时候，务必另外签署一份补充协议，有这样一个条款：出售方对房屋房屋产权的不合法性负责，假如被强制拆毁，则出售方需要在30日内退还全部购房款。也可以加上：假如房屋拆迁，则全部拆迁补偿款归归属于购房乙方所有。
小房屋产权房这样买卖 才有效
对于城镇居民买回贫困户小房屋产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律条文对此作出明晰的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，高等法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：
◆ 当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;
◆ 是否存在导致合约无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合约法第52条至第54条的内容;
◆ 基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。
本案中，王某与孙某在签定的《房屋受让合约》中明晰写明“本房屋归属于小房屋产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。另外，双方对于买卖房屋一事也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。而且，王某从村委会买房后就转卖给孙某，王某从中获利。因此，双方之间的交易也是公平的。同时，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小房屋产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害北欧国家、集体或者第三人的利益。
（部分观点、照片来源于网络）
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