2021年，东莞房价呈现了见光死此消彼长的景像。
一季度虽然房价炭火被击垮了，但农地拍卖行却是很狂热，地产商仍然在抢夺农地，万江、茶山、粉岭、虎门、厚街等镇街都问世了“地王”。
但三季度却别有一番天，特别是802新规后，二手货房基本价格落地，消费市场以肉眼可见的速度冰冻了，新房间接卖不动了，连松山湖也走下坡路了，开盘成绩一路下滑！
二手货房消费市场就更惨了，成交间接腰斩，整座10月份多于可怜的400三套成交，相比年初的两三千套，间接跌到低谷了，11月也多于900三套，12月禽流感影响， 估计也会一塌糊涂了！
在东莞房价一塌糊涂的大盘下，不少物业公司也顶不住了，比如南城的网红盘中联森林湖甚至暴跌了40%多，物业公司挂盘价直降2万/平.......
现阶段，整座东莞至今还沉浸在乌云笼罩之中，但是外部环境却在悄悄的回升了，从中央到地方不断吹着暖风，降准、降准、收紧宏观调控的消息不绝入耳。
那么展望2022年，东莞消费市场是否会回升吗？新房消费市场还有机会吗？二手货房的入手最佳时机到了吗？哪些区域版块会率先崛起呢........
针对这些问题，东莞淘房志主编郭凯文先生，对于2022年的东莞房价做出了五大研判，为大家置业提供参考。
1
东莞房价2022年房价，会呈稳向好
首先我们要明白的是，房住不炒主基调这个大前提，房价那时是一城一策，出台经济政策具有灵活性，房价上涨了就要压一压，房价上涨时，也要适当的抑制一下，东莞不可能再出现2020年雷雨大风间暴跌一倍，如果出现，宏观调控大棒肯定打下来了。
现阶段我觉得整座中国宏观调控经济政策，只不过是用力有点儿猛了，不要说北方或者是东北很多城市顶不住了，就连大湾区的广州、东莞也不行了，房价太冷了，地产商也坚持不住，中央政府卖地流标、银行中介等日子也不全是了。
所以那时中央在调整方向，降准降准等消息来抑制房价，同时也从多个角度出发说要稳房价稳预期，但当下平衡的大前提是防止房价上涨，以及适当抑制房地产，才能促进交易抬高。
现阶段东莞房价一塌糊涂了，新房二手货消费市场都不全是了，农地消费市场流标、下月肯定不能竭尽全力下去，要不然大家都要玩完了。
所以2022年东莞自身也会有些鼓励房价经济政策，加上全国整体的大环境回升，房价大盘会比2021年月底更悲观，会呈稳略有回升。
2
2022新房产品价格平衡，保持小幅上涨
新房产品价格首先来说中央政府限售是不能改变的，要明确的是，下月限售经济政策是会更宽松却是更压制。
2020年东莞房价上涨十分重要的原因是限售雷雨大风收紧，楼盘产品价格雷雨大风上涨几千上万一平，从而带动整体房价暴跌。
从现阶段情况看，2022年，东莞楼盘产品价格中央政府却是会延续2021年严控态势，产品价格不能太高，但会允许均价小幅上涨，一是为了平衡房价预期促进交易。
二是2021年东莞拍出了很多地王工程项目，地产商也不能让自己拿特别低的产品价格，即便要赚钱，比如碧桂园的Monpazier地王工程项目，产品价格都不低了，前段时间登记的碧桂园大朗工程项目产品价格4.1万，也是大朗最低价。
但产品价格也不能太高，即便2021年拍了Monpazier限售地，产品价格摆在这里。高埗宗地限售2.6万，洪梅限售2.3万，特别是松山湖创意生活城限售4.85万，这些宗地是产品价格锚，南城松山湖新房的产品价格锚就在4.85万上下浮动，和去年差不多。
总体来看，下月新房产品价格却是会保持平稳，但呈稳有一些楼盘略升。
3
新房竭尽全力结构分化，相对21月底更悲观
2020年东莞房价大涨时期，全市各镇街的楼盘工程项目都十分好卖，但潮水褪去，才知道谁在裸泳。
因为在房价横盘上涨的时候，购房客更加挑剔，多于市中心区基础建设比较好的工程项目才会好卖，其他的都很艰困了。
所以我们看到，2021年东莞三季度房价大盘变惨的大盘下，新房消费市场结构分化就很严重，除了少数市中心区好、基础建设好的高质量工程项目好卖点，其他都一塌糊涂了。
2022年还会竭尽全力结构分化大盘，但房价热度抬高后，结构分化大盘会弱于2021年月底。南城松山湖市中心区的高质量工程项目会好卖些，水乡东莞部分市中心区差的仍然不好卖，虎门寮步大朗等中间市中心区的工程项目会更悲观。
4
西南临深新区，低价楼盘难去化
西南临深新区是东莞房价最惨的新区了，去年凤岗楼盘多个工程项目产品价格卖到4万＋，去化早已是十分的艰困了，要知道隔壁的龙岗楼盘也才卖4多万。因此2022年凤岗楼盘却是会很艰困，在无所谓利空的情况下，凤岗那些低价楼盘是坑，谁买谁套。
塘厦稍微好一点，去年有赣深高速铁路启用，却是有些利空的，新区楼盘3Kangra的话，却是能卖的动，到了4万＋却是有点儿困难，即便就算是赣深高速铁路启用了，深圳人也不买你啊，4多万买深圳不香嘛。
樟木头和清溪无所谓楼盘，两个地方也是拉你扶不上墙，房价也不能有什么大奔头，而且去年清溪保利登记2.8万，只不过也有点儿高了，单靠西南临深的购买力不好搞啊，下月竭尽全力Tiruvanamalai吧。
5
二手货房产品价格筑底，会适度回温
2021年过完农历春节后，东莞二手货房消费市场就一直不温不火了，每月成交也就一千到两千套，消费市场只不过也挺惨的。
特别在802新规后，加上二手货基本价格后，东莞成交就断崖式下滑，跌到400三套，11月也就900三套，12月禽流感影响估计1000套不到了，从挺惨变成十分惨了。
单从成交来看的话，早已跌到低谷了，从去年月底到下月年初二手货房顶部会夯实，买卖双方博弈期达成平衡。即便好市中心区的新房太少了，却是要回归二手货房，在产品价格顶部筑牢后，随之而来的是成交回升。
6
一季度，二手货房的好最佳时机
关于二手货房进场最佳时机，2021月底消费市场上早已有物业公司熬不住了，降价的房源早已十分之多，比如中联森林湖从挂牌价最高7万到那时5万，汇龙湾从最高近6万，到那时不到4万，降幅之多也是有目共睹。
那时购房客还在观望的很多，买卖双方博弈期，期待产品价格还能往上涨，什么时候达成某种平衡呢，就看物业公司降价后，小区有没有成交，如果有成交了，说明能被购房客接受，此时产品价格就基本夯实了。
而在月底一些产品价格降幅比较多的笋盘，确实有成交了，买卖双方的平衡期在形成，这个过程需要一段时间，可能就去年月底到下月年初，产品价格会在相对的顶部筑牢，这段时间进场都是不错的。
而在下月中后期整体回升的趋势下，二手货房物业公司可能会更强硬，产品价格空间会更小，可能会有小幅反弹。
对于二手货房最佳时机，2022年1月到一季度3-4月份，应该都是不错的机会了。
7
主城区热度回归
那时东莞主城区围绕着南城CBD核心，包括东城、莞城、万江的城市基础建设建设在整座东莞都是十分完善的，这里的购买力早已吸纳了周边厚街寮步道滘石碣等中高端的本地购买力。
2020年东莞主城区是明星新区，从华润万象府到保利天际、天健阅江来等工程项目陆续开卖，聚焦了众多目光，带动了整座城区房价很火。
2021年东莞主城区热度低，源于新房工程项目少了，三季度多于万江开售了两个工程项目，而且都有缺陷，热度也不高。
2022年又会是东莞主城区的回归年，风头应该会压过松山湖，松山湖去年热度高有深业和碧桂园开卖，而下月南城华润、海德等盘都要卖了，还有东城的星河、莞城丰华、万江的珑远等盘，这些楼盘的开卖，都会带动整座城区的热度。
楼盘限售，性价比却是比较高的，特别华润的楼盘，但会让二手货房消费市场不能那么好过了。
8
松山湖限售5万，压制二手货
松山湖是去年东莞房价的亮点，陆续卖了两个楼盘，产品价格都不到5万，成为压制松山湖二手货房产品价格的重要力量。
下月松山湖还有万科的楼盘要开卖，产品价格顶多也是5万左右，中央政府不能批太高了，而且松山湖北部创意生活城还地要拍卖行，产品价格多于4.85万，这个市中心区比深业和碧桂园都要好了。
下月要买松山湖的购房客，肯定会首选这两个限售楼盘工程项目，松山湖有两个5万的楼盘压制着，2021年二手货房消费市场照样不能好过了。
产品价格只要太高的，肯定不好卖，多于降价才能出货了，5多万的产品价格，比新房高一点，才能卖出去的。
松山湖的价值不仅仅是华为，那时最重要的是松山湖的教育排名前列，中小户型总价低成交会多些，即便教育是硬刚需。
9
2022年别碰临惠区域，水乡新区
2022年买房的话，劝大家却是要临惠区域、或者水乡新区等偏远镇街。
以临惠区域的桥头来说，投资的属性很差，因为桥头靠近惠州这座商品房库存极高的城市，有大量1万左右的楼盘，很容易稀释桥头的底层购买力。
再者是桥头的购买力也很差，没有特别高大的规划，也不是东莞高层次人才的聚集地，而周边镇街也是弱镇，有能力接受低价盘的人太少了。
这些新区那时卖到2万，以后涨到3万，都是极其漫长的过程，抱着一点投资的心态，劝你却是换个区域。
10
2022年滨海湾新区，长持是关键
滨海湾新区现阶段是无所谓房子的，主要是指长安和虎门，2022年长安和虎门新房产品价格是不能有太大波动，这两地的产品价格体系不仅要看东莞，更重要的是看深圳。
当长安新房产品价格4万了，虎门新房产品价格3多万，部分新房产品价格也接近4万了，2022年是无所谓成长空间了，因为整座深圳西部沙井松岗的楼盘限售也就5万，光明2022年更是有大量楼盘，全部限售在5万。
下月深圳楼盘的产品价格不动，虎门长安产品价格想要上涨，只不过很难了，往上突破4万竭尽全力走，购房客根本不买账了，这个产品价格加点钱买深圳不香嘛。
二手货房来说，下月虎门却是有不少楼盘供应，这会压制两地的二手货房产品价格。而且2020年长安虎门房价虽然也涨了不少，但相比松山湖和城区要低不少，因此也更能抗一些，跌幅不是特别多。
2022年滨海湾新区性价比高的新房和一些二手货笋盘都可以考虑，只要深圳西部起来了，虎门长安产品价格也会起来，但兌现时间要慢一点，长持是关键。
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