南山好物业小区推荐!请收藏!

7号看房团 2022-05-21 159

楼盘点评｜区域分析｜形势预判｜买房攻略

政策解读｜楼市数据｜城市观察｜楼市百科

本文转载自：深圳房客会，转载请联系授权

前面我们已经出了南山、宝安差物业小区盘点，归结起来不过两点：

物业不作为的种种表现、业委会与物业沆瀣一气，置业主利益不顾。

以上也是多数小区物业水平差、发生业主和物业矛盾的源头。

这次我们对好物业的归整，除了体现物业本职工作，更要给业主带来称心的服务，这也是多数普宅业主们的最低要求。

至于豪宅，对业主就是宾至如归了。

下面先讲普宅好物业，而评判参考标准有3方面：小区业主认可度，众口皆碑度，是否荣登物业公司排行榜。

01 蔚蓝海岸——业主自发捐款奖励物业员工蔚蓝海岸物业由开发商自持，一直以来，也没听说有业主抱怨物业不好的，。其上榜好物业小区，也是业主们的好评使然。因为一次天灾，业主们还自发捐款筹钱，奖励物业公司员工，目前小区均价在10万左右。

去年台风“山竹”来袭，很多小区暴露出物业管理不善的问题，但也有一些小区的物业经受住了“山竹”的考验，蔚蓝海岸物业就是其中一个典范。台风来临前，蔚蓝海岸物业管理处就做好了防范规划，日夜排查，反复提醒住户做好准备，并做到24小时响应。

风走水退后，小区物管人员又继续投入到灾后疏通道路、清理残枝。

为表达对物业的感谢，业委会代表全体业主给管理中心送上锦旗，并自筹基金，为物业服务中心全体员工发放奖金。

当别的小区业主在怀疑物业管理不到位、挪用公款、乱收费时，蔚蓝海岸业主却自发捐款奖励物业员工，这应该是对小区物业水平的最好回应。

其实，十几年来业主对卓越物业的服务一直都看在眼里，无论是安保、卫生，还是服务态度都比较到位。

02阳光棕榈园——真正代表业主利益的业委会

阳光棕榈园由中海物业管理，业主常形容小区的生活“日子缓缓，生活散散”，而这样的居住体验，却是全体业主经过长期斗争得来的，小区均价在7-8万左右。此前，小区因车位、管理问题和物业闹得很不愉快。由于中海地产没按要求配足车位，从2008年起，又实行地下车位固定以及20年车位常租政策，导致大量业主停车需求无法解决，一度造成车辆乱停的局面。此外，自2009年第一届业委会解散后，小区相当长一段时间没有业委会。，没有了业委会的监管，物业管理也开始松懈，小区各类问题频发，直到2012年才恢复业委会，但依旧没多大改观。

直到第三届业委会（2016年）的成立，小区的物业问题才得到明显改善。有关小区停车秩序混乱问题，业委会在2017年作出明确规范，小区内部环境也逐步改善了起来。

关于停车位的问题，业委会也于2018年7月24日开始与中海地产代表进行了沟通，并一直在追索中，近期在准备起诉中海地产公司。

另外，业委会每个季度会对物业进行考核打分，业主意见占80%，考核结果会影响物业的酬金，以此督促物业管理提高管理水平。

阳光棕榈园的业委会管理非常公开透明，自第三届业委会开始，业委会管理结合微信展开，会定期发布例会纪要以及项目更新情况，公告更新频率非常高，因此得到业主也广泛支持。03东方银座公馆——25K金管家服务东方银座公馆原名叫前海豪苑，因为物业公司是东方银座酒店承接的，才改名叫东方银座公馆，小区均价7.7万左右。

小区开盘时号称“25K金管家”物业管理，嫁接东方银座酒店5星酒店的服务。25K金管家服务由东方银座集团和法国Arco集团共同打造，目前已经成为东方银座服务的品牌。据说，东方银座公馆所有25K金管家，都由东方银座集团从旅游学校、退伍军人中选拔，经过严格培训，考核合格后上岗，物管人员素质还是很靠谱的。

在强大物管团队支持下，东方银座公馆也确实做出了一定的成绩，曾获得代表深圳市物业品质最高水平的“2010中国楼市（深圳）最佳国际品质物业奖”。同时，小区在2017年被评为“2017年度深圳市物业管理优秀项目”。

不过，这样的物管质量可不是白来的，东方银座公馆的物业管理费用达到了4．68元/平米每月。

以上是从具体小区出发，业主们普遍对小区物管水平比较满意的案例。接下来，我们从物业公司出发，介绍下哪些物业公司提供的物管水平是公认比较不错的。其中，又以“招保万金”较为有名，今天我们主要介绍深圳人接触频率比较高的招商、万科、金地物业。

01万科物业第一名是万科物业，万科物业隶属万科旗下，成立于1992年，基本上万科开发的楼盘都用的自己物业。后来，万科物业不再局限只承接自身旗下项目，别的项目也会入驻，不断扩大自己物业管理范围，我们可以发现深圳很多小区现在都是用的万科物业，特别是一些小区换物业，首选都是万科。

比如深圳湾的君汇新天，前几年就换成了万科的物业。业主们反映，现在对万科的服务还是比较满意的。浪琴屿在换物业的路上就没停过，先是海联物业，换了中海又不行，然后换成了卓越，卓越退出后换的好像是星科物业，最近一次换物业是去年，换成万科的了。鼎太风华换物业的时候也选择了万科，不过因为车位等产权归属问题依旧与前物业纠缠不清，相关款项的问题也产生了与业委会的纠纷。

还有就是宝安的山海上城，开盘就打着万科物业的招牌来卖房，很多购房者就是冲着万科物业来买的，最后发现根本不是万科物业，而是开发商的物业，业主们一直都在拉横幅抗议。龙岗的中海怡翠山庄，中海物业被赶走后，小区业主又迎来了据说“最黑”的物业龙城，最后终于换成万科物业。

此前在万科物业接管君汇新天的时候，有传言说万科喊出了“要把深圳湾所有小区的物业都变成万科”的口号，戏称“万科一条街”。就目前来看，也就拿下了君汇新天，原先闹得凶的宝能太古城差点也有机会被万科接管，不过后来可能是小区物业管理水平得到改善，业主们也没再闹了。

从近些年万科在所有物业排行榜中，也是位于前列的。比如，在今年7月份的“关于表彰2018年度物业管理业主满意度深圳指数（抽样单位）‘领先30’企业的决定”中，万科排名第三。在“2018中国物业服务百强企业名单”中,万科拿下了第一名，服务规模YOP10中排名第二，经营绩效TOP10中排名也是第二。在2017年度深圳市物业管理优秀项目名单中，万科璞悦山位居第七名；2014中国物业服务百强企业服务质量TOP10中排名第三，等等。

02招商物业招商物业隶属招商局集团，成立于1992年，主要服务自身集团下的项目。

其开发的产品都是用的自己的物业，在南山特别是蛇口一带招商开发的项目，至今还没有发生过有小区业主要求换掉开发商物业的情况，说明招商的物业管理水平是深受业主们认可的（管理方面的小问题每个小区都会有，招商也不例外，但总体上还不至于让业主们想换物业）。很多人买蛇口的房子时，首先就会考虑带招商物业的小区，业主卖房时也会强调自己小区是招商物业。还有宝安的招商果岭，去过这个小区的人就知道物业管理得有多严了。

虽然没有像万科那样除了自身旗下项目外，还积极接手其他项目，不断扩张自己的物业版图，招商主要精耕自己的项目，特别是一些豪宅、精品项目。像海上世界双玺，可以说是招商物业品质的最高体现，外来车辆进入车库，管家会先跟业主联系确认后再放行，并友好提醒车主暂时在边上等待片刻，态度非常友好。每栋楼都配有管家，看到陌生人员出入小区时都会礼貌上前询问，要求与业主核对并登记；在小区和楼道行走时，随时可以看到清洁阿姨，保证了社区的环境卫生等。

一些开发商比较认可招商物业服务质量的，也会引进招商物业，像蛇口老牌豪宅半山海景别墅；招商与其他开发商合作的项目也会引进自身物业，或者与合作方物业一起管理，如曦城，招商和华侨城联合开发，物业也是两家共同再组成了深圳招商华侨城物业管理有限公司。

在“关于表彰2018年度物业管理业主满意度深圳指数（抽样单位）‘领先30’企业的决定”中，招商位列前十；在“2017年度深圳市物业管理优秀项目名单”前十中，招商旗下有4各项目入围。

03金地物业

在深圳，除了万科是各大小区业主们比较认可的物业外，金地也比较受欢迎。毕竟物业和服务小区之间也是一个双向选择，有时万科物业在选小区时也比较挑，你欢迎他来，他还不一定会来，所以金地成为多数小区换物业时的第二选择。

金地物业成立于1993年，和万科一样，不局限于自身旗下项目管理，不管是新盘还是二手盘，都有引入金地物业的案例。特别是对深圳多数普宅小区来说，在二次引进物业时，多数都选择了金地，像滨海之窗、麒麟花园、栖游记等更换物业时都选了金地。

多年来，金地是为数不多和万科跻身前列的物业公司，从2015年起，在细分的高端服务市场，金地物业推出的子品牌“荣尚荟”，是国内拥有国际、国内自主知识产权的高端物业品牌。

此外，华润的物业也比较不错，我们会在后面介绍悦府的时候来重点说一下。其他比较好的物业公司如，上面提到的卓越，还有保利、中海，花样年旗下的彩生活虽然也承接了很多项目，但在业主反响来看，槽点比满意度高。很多项目开发商一开始都会选择自己直接管理，不会直接引进物业公司，只有在后期业主不满时才有机会更换物业。

所以大家买房时比较关注物业的话，可以按着我们上面的介绍进行参考，能找到的业主普遍反映物业好的小区比较少，但是通过换物业时业主们对物业公司的选择来看，万科和金地是普遍受到认可的。还有就是一些开发商自带的物业（招商、卓越、华润）都还不错，华联也可以。当然也有些不怎么大众物业公司，有小区业主点名说好（后海公馆、海印长城）。

不过，并不是说只要是这些物业公司管理的小区就绝对没问题、入住就万事无忧了。业主与物业之间的矛盾起因五花八门，物业服务体验也是仁者见仁智者见智，就连公认的万科物业有些小区也还会发生业主和物业之间的大战，只是相对来说，这些物业公司满意度较高，小区管理的好坏取决于双方的共同努力。

豪宅的物业虽然不会太差，但也不要期望买了豪宅就能得到上帝般的服务，毕竟物业费在那，一分钱一分服务（深圳湾豪宅小区物业还算可以了，依旧有业主吐槽）。近年来随着住户对物业要求的提高，高端豪宅开始在物业管理上发力，物业不仅要做到让业主满意，还要在满意之上附带惊喜。顶豪物业——尊贵、尊享、充满仪式感之前在别处看到过，有人去一个豪宅盘看房时，有个细节印象很深，工作人员先跟楼下的电梯管理员确认此刻没有业主使用电梯，然后才带人上去。“无论业主有没有要求，我们都不会让工作人员和访客，与他们在电梯里相遇，绝对不会打扰他们的生活。”

这就是无微不至的尊重感。

深圳有没有做到这个水平的物业小区呢？就我们的了解，暂时还没，但是有比较接近的，我们今天就再介绍下深圳顶级物业管理代表深圳湾1号和华润深圳湾悦府。

01 深圳湾1号——绝不让业主操心的物业

深圳湾1号作为深圳顶级豪宅代表，物业自然不能差，选用的是世界五大知名物业之一的仲量联行，物业费13.6元/平，提供全能管家多对一服务，号称七星级酒店标准，小区均价在20万左右。

出入安保肯定很严，每栋楼下大堂都配有1-2名管家，随叫随到，不仅处理基本的物业事宜，还热情的接受并处理好业主的其他需求（物品看管、配送及其他管家们力所能及的事），对业主们的需求基本没有No。精细化保洁服务，专设服务人员专用通道，实行无干扰、无痕迹、无声扰，为住户提供静谧的居住环境。总之，物业绝对不会让业主有操心之事，即便有问题，也会第一时间解决。

今年3月份的时候，我们发现有好几栋部分楼层外墙拉起了绿布。经了解，因为去年台风深圳很多小区都出现了墙体脱落，窗户、玻璃、护栏松动情况。深圳湾1号虽然扛住了台风的侵袭，但物业从防患于未然角度出发，主动对所有楼层进行安全隐患排查，对存在隐患的楼层，经业主同意，专门请人再次对房子外围进行加固处理，不管房子是空置还是住人，都会主动和业主沟通逐一处理。02华润深圳湾悦府——给足仪式感的物业悦府的住户偏年轻化，年轻人对高端豪宅的想象更加挑剔，华润也针对自身产品的调性和住户群体特性，以自身物业为基础，打造了一支全新而又高端的物管团队，二手房均价已经在20万左右了。

悦府的物管人员要求非常高，从个人形象的精气神到素质上，与普通豪宅水平相比有天壤之别。为了满足悦府居住群体国际化的需求，所有管家至少要精通三门外语，礼宾司也要能用英语沟通，粤语是加分项。

物管人员态度和善、讲原则，不管对方什么身份都很礼貌，就算你开再豪的车，没收到业主方的明确同意，保安是不会让你进入小区的。如果有中介带客户来看房，即便业主同意了，还要进行周详登记，确保进入小区的每个外人都有记录，电梯口安保人员会限制进梯人数，只允许5人上楼；地板每隔3个月物业会请专门人员进行保养，保证每户地板依旧如新居般锃亮，延长使用寿命。

小区内卫生特别整洁，停车场也不例外，特别干净，当然可能也和悦府刚入伙没几年有关。安保极其严格，楼内电梯有专人值守，24小时巡逻，一旦发现有外人逗留，会第一时间被劝走，见到业主会主动问候，并咨询是否需要帮忙。相对其他物业保安只在小区内巡逻，悦府将巡逻范围延伸至小区外围，有专门人员配上手扶平衡车不定时巡逻，如若发现可疑人物在小区附近徘徊时，会第一时间拍照留证。下图是去悦府踩盘时遇到的情况，在拍照时也被保安反拍了……