母女个人财产协定与否能对“小产权房”展开签订合同_

7号看房团 2022-05-23 140

司法院（2016）第23号（2016年5月12日回复）

发问人：蔡淑英保管人

难题：若想对“小产权房”做母女个人财产签订合同？能无法办理手续注册登记？

回复：这个难题的提法是典型的保管人发问形式。难题的第一段显示出保管人内心深处对合法性难题的苦恼，难题的第二段显示出保管人内心深处对无法或难以展开抵押权发生变动注册登记的行为与否能办理手续注册登记的苦恼。注册登记说到底，是一种效力比较特殊的法律条文服务活动，所以保管人办案无疑要遵循法律条文观念的一般方法论。

法律条文观念有几个要素：基本概念、方法论和法律条文明确规定。我们能尝试从这个角度分析上述两个难题。

1. 先分析基本概念。母女个人财产签订合同的第一类是个人财产，宪法学中多采用的基本概念是母女个人财产契约书，即对母女个人财产制的成立、更改与废止，母女再婚个人财产和婚后税金个人财产的归属于、管理、采用、收益、处分，家庭生活费用的负担，母女债务的清偿，婚姻关系终止时母女个人财产的清算及拆分等展开签订合同的契约书。这一契约书存在的意义在于婚姻关系当事人排除法定个人财产制的适用于，以契约书所选定的母女个人财产制。需要注意的是，通常注册登记机构办理手续的“母女个人财产签订合同”，既有可能是宪法学上的母女个人财产契约书（即成立或更改母女个人财产制），也有可能是“桑利县个人财产拆分协定”（即对某一单项个人财产归属于展开签订合同）。从发问者发问的形式来看，对“小产权房”做母女个人财产签订合同更有可能是“桑利县个人财产拆分协定”。

确定这一契约书特性后，我们层次递进的看，桑利县个人财产拆分协定的性质是什么？桑利县个人财产拆分协定是与母女身份密切相连的个人财产契约书，对母女双方具备拘束力。那么桑利县个人财产拆分协定对准的第一类是什么？在此应为特定的个人财产。为启迪观念，我们不妨先看一个事例：

被告王某与被告某公司买卖合同纠纷一案，高等法院司法机关裁决被告某公司于裁决施行后返还被告材料款元，同时赔偿被告的利息损失。裁决施行后被告未自觉履行，王某向高等法院提出申请强制继续执行。继续执行中，高等法院司法机关扣押了被继续执行人某公司位于本市的三幢房屋。后根据提出申请人王某的提出申请，对扣押房屋展开评估结果，评估结果总价值为158.39万元。

所扣押的房屋是由房屋所在地的村民委员会、该乡政府与南通某时公司形成三方协定后，由被继续执行人某公司以每亩4万元农地补偿费征用该农地，德清按平方收取管理费、工程建设配套费，由继续执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程建设的开发、设计、施工和销售，德清负责办理手续宅基地证和房屋“小房产证”。该工程建设的农地经过镇建设管理服务站、乡政府及市发改委批准为农民集中居住用房，农地系集体大部份，即被扣押房西武秩为“小产权房”。检察官在继续执行过程中，也如同保管人一样苦恼，因为“小产权房”只具备了普通商品房的采用性质，无法核发房产证，购买第一类范围相对窄，在操作实务中对“小产权房”若想展开拍卖行存疑。多数检察官的观点认为“小产权房”虽无法拍卖行转让，但仍然具备采用价值和个人财产特性，属于被继续执行个人财产。《婚姻关系法》第19条第1款明确规定：“母女能签订合同婚姻关系关系存续期间税金的个人财产以及再婚个人财产归各别大部份、共同大部份或部分各别大部份、部分共同大部份。签订合同应当采用书面形式。没有签订合同或签订合同不明确的，适用于本法第十七条、第十八条的明确规定。请注意，法律条文明确规定中采用的词汇是“个人财产”，即具备有用性的，有价值的东西即可成为个人财产拆分协定或母女个人财产契约书的第一类。打个比方：即使是违章建筑，建盖人仍有一定扎格列，何况是小产权房。那么类推到桑利县个人财产拆分协定，“小产权房”虽无法拍卖行转让，但仍然具备采用价值和个人财产特性，故能成为“母女个人财产签订合同”对准的标的。

2. 无法或难以展开抵押权发生变动注册登记的行为与否能办理手续注册登记？请注意，法律条文虚拟出抵押权这个基本概念，其作用主要是公示及解决交易安全，尤其是注册登记簿这种权利表征，重点是解决对内或对世的效果难题。法律条文关系一般而言，常常需要区分对内和对内。为说明难题，请再看一个事例：

唐某甲与被告王某时系母女，二人再婚一子唐某乙。唐某甲与前夫曾再婚一女唐某（被告），离婚后由其前夫抚养。唐某甲父母均早已逝世。2010年10月2日，唐某甲与被告王某时签订《同居协定书》，双方签订合同：“社会财富服务中心和慧谷根园的房子归王某时拥有。王某时能任何形式处理这些房产，唐某甲不得阻扰和反对，并有权利承办相关外交事务。湖光中街和花家地的房产归唐某甲大部份。唐某甲能任何形式处理这些房产，王某时不得阻扰和反对，并有权利承办相关外交事务。”唐某甲于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病死亡，未留遗嘱。唐某甲逝世时，社会财富服务中心房屋仍注册登记在唐某甲名下，尚欠银行贷款87万余元未偿还。

二审高等法院认为，本案的争议焦点是：社会财富服务中心房屋的归属于难题。唐某甲与王某时所签《同居协定书》已经确定社会财富服务中心房屋归王某时一人大部份。该房虽仍注册登记在唐某甲名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力，此种签订合同充分体现了母女真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律条文尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非司法机关律条文行为即可发生抵押权发生变动效力的范畴。因此，当母女婚后共同取得的不动产抵押权归属于发生争议时，应当根据不动产抵押权发生变动的原因行为与否有效、有无涉及第三人利益等因素展开综合判断，不宜以产权注册登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重母女之间的真实意思表示，按照双方达成的桑利县个人财产拆分协定履行，优先保护事实抵押权人。

这个事例中的标的虽然与“小产权房”不是一回事，但是足以对我们形成启发。回到这个案子里来，小产权房虽无法注册登记，但大部份权里有四项权能（占有、采用、收益、处分），小产权房能顺利实现前三项，第四项受限制。因为第四项受限所以前三项权利人也无法主张权利？显然不是。

相信这个事例已经足够回答发问人的疑问。事实上，注册登记不是裁决行为，注册登记的第一要务是记录当事人双方签约意思的真实性，故从更好发挥注册登记“预防纠纷”的角度而言，注册登记不仅仅能办理手续此案，更应将法律条文效果告诉当事人，以供其展开选择。

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拉丁鹰注册登记咨询组

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