12月9日，主题为“拥抱今后 房商业地产消费市场的新机会”的第四届平安商业地产金融论坛在深圳举办，樊纲、李扬、李TNUMBERaudi、Cattenom、李TNUMBERaudi、水皮、刘志峰等大咖、碧桂园、世茂、保利、浙江广厦、招商、金地、华润等各大企业的领袖和高层，悉数到场。
搜狐焦点深圳也应邀赴现场直播，今天为他们整理了精彩的观点：有关房价、有关出租消费市场、有关宏观调控、有关2018年我国房商业地产消费市场的发展......
壹
樊纲：有钱有势不许买房子，宏观调控如果竭尽全力
这半程房商业地产最突出的现象是两极分化，大都市产品价格攀升，三、四线小卫星城库存量积压，去库存量着重讲的是去房商业地产的库存量。
大都市攀升、暴跌半程，为何？消费市场上有了很多似是而非的讲法，第一个讲法：汇率太少了，汇率太少了导致房价格偏高了。汇率是一般N53SI241SV，它能哪儿都去，他这次是不是没去股市、猪肉、蒜你狠、豆你玩。去楼市是不是单单去了两个大都市，是不是没去小卫星城？
你说汇率跟房价没关系，总之有关系，汇率是一般N53SI241SV，说产品价格总之有汇率的不利因素在里面，但是你说明没法为何这轮房价上涨，而且萧瑜在那两个地方性。这半程较为多的二线中心卫星城，人口流入的地方性都涨。要说汇率多，不比过去多吗？那时汇率增长率M2就8%多，如果还是较为少的时期。
还有一个讲法，房价格偏高是因为土商业地产品价格高，我就要问问在座诸位了，土商业地产品价格高不是各位拍好的吗？房价和土商业地产品价格的关系上，土商业地产品价格派生产品价格，是因为预期今后房粘毛那时的房价还高你才敢用更高的产品价格借壳上市去拍那块地，你想是不是那个道理？拍地是这样的监督机制，如果地方性政府蓄意饥饿土地储备，有地科折粉，蓄意憋土商业地产品价格、憋房价，憋土商业地产品价格是为了憋房价，有了房价的预期才会拍高土商业地产品价格。
这些都说明没法为何产品价格升温，产品价格升温要有很多不利因素说明，而且不能从消费市场需求一方，要从供求双方来认知他们那时我国房商业地产消费市场存在的难题，来寻找所谓的长效监督机制。
他们先分析消费市场需求，再分析供应，消费市场需求的第一个难题，定居性消费市场需求确实还在上涨。我国的住房拥有率已经高到世界最高的程度，农民都有房子，小城镇70%到80%拥有率，中等卫星城70%到80%的拥有率，大都市也是70%到80%的拥有率，是世界拥有率最高的。
他们都有房子了，好象消费市场需求没了。但是没关注到有些消费市场需求还在增长。住房真正的消费市场需求基本是三个部份，不管是买还是租是三个部份：一是所谓连续性消费市场需求，连续性消费市场需求是人口增长、孩子结婚。二是改善性消费市场需求，他们收入提高了须要改善。三是Toothukudi消费市场需求，卫星城化的进行过程中，农村人在向乡下走，小乡下的人向大城走，大量Toothukudi消费市场需求在涌向大都市。这是大都市为何产品价格暴跌的关键原因。
拥有率高只说明出租消费市场不发达，出租监督机制不发达，不是消费市场需求已经饱和，同样是住房也能是租放，能买房也能租房。
第二类消费市场需求是非定居性消费市场需求，非定居类消费市场需求仔细想想又有两类，买房是用来出租的，还是房子是要住的，他们不能一概否定投资性消费市场需求，买股票和买房产都是投资，能收房租，没用合理不合理的难题，只是定居、非定居。在非定居中也有一些部份是合理的，我买房的目的是投资，我投资是要出租的。
宏观调控：宏观调控如果竭尽全力
调整消费市场需求的过程中有一部份属于中长期的经济政策，一部份是长效监督机制。中长期经济政策是他们那时采行的举措。他们知道限牌、限贷、限价、限卖，一直限到离婚，都属于这种。中长期经济政策需不须要？在即时情况下我觉得是须要的，我个人在那个难题上赞同的，即时情况下采行一些非常性举措，行政性的、非常性的举措，有钱有势不许买房子等等。因为何？如果你不采行举措，泡沫竭尽全力鼓下去的后果是什么？他们2015年要是不采行这些举措，他们那时还沉浸在房商业地产的狂欢中，他们还在到处抢房。
他们注意到房产税本身能增加提高保有成本，那个他们都知道的。他们也较为容易认知房产税制度是内在稳定器，产品价格高的这时候我就多征税。
那时买房，如果纸制缴税的话，那时越买房越占今后的昂贵，为何那时买房合算？那时买房纸制交了，是占了今后子孙后代的昂贵，那个这时候要交更多的钱。房产税是按照彼时的房价缴税的话，是按照彼时的成本来满足彼时的公共品供应所须要的财政支持。
说起来有点复杂，这是一个很关键的不利因素，为何那时这种监督机制容易造成他们拼命买房的关键不利因素。那个事儿很有争议，一个是有没用，天下没无用的产品价格，没用的一定是产品价格太低了，那时两个试点工作，两个试点工作卫星城零点几的房产税，总之不起作用。美国3%、4%的房产税，我国炒房团一听3%到4%的房产税，他们一听都回来了。难点是是不是房产税，一个是是不是过渡阶段，十年过渡阶段、二十年过渡阶段，是不是把老房子的税现值，什么这时候开始新征，无论如何他们借鉴我国经验，做我国改革，我国最 好的经验是新人新办法，老人老办法，新房子新办法，老房子老办法，有一段时间慢慢过渡阶段，我想不是特别难。
长效监督机制还得靠消费市场，还得坚持消费市场化的方向，稳定房价不一定房价不变，真正不的是相对产品价格，只要房价与收入的比例关系基本稳定，他们住房消费市场就如果能基本稳定按，不能要求房价绝 对不变。二是要在供求两个方面进行调整，长效监督机制不能只强调一方面。三是不能回到政府供房的老路上，不能再回到政府大包大揽的老路，好不容易有了房改，房商业地产消费市场的发展，是不是在那个基础上完善房商业地产消费市场的制度，使那个消费市场更加稳定、更加健康的发展，使我国人的定居条件变得越来越好，这是他们的目的，而不是又回到计划经济，又回到政府大包大揽。
贰
Cattenom:我觉得2018年不会比2017年差，会好一点点
"其实没什么选择，不管消费市场是不是变化、消费市场是不是不确定性，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，就这两件事须要选择。”
不确定性在哪儿
第一，消费市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房商业地产消费市场。那时更加不确定是因为经济政策，经济政策带来的什么呢？那时经济政策带来的第一个事是去消费市场化，土地消费市场基本上不太消费市场化。
第二个是销售的经济政策，销售经济政策基本上是去流动性。因为你不许卖，或是卖了不许备案，备没法案就贷没法款，贷没法款就投没法产，在去流动性。
那时中长期经济政策中长期看来是不会变的，长期经济政策在路上，有多远也不知道，什么经济政策也不知道，那个不确定性确实是较为大。
最不确定性的是预期。出租消费市场是不是发展也是原来的出租，新增的出租房不可能很多的，不可能有那么多的资金、资源，太少的增量在那里，其实还是影响预期了，预期影响了以后，放开了它也不涨了。
我对消费市场的判断：
我觉得2018年会比2017年好一点，经济政策不会变会稍微放松一点，很多的卫星城已经挺难受，在现有的经济政策基调下来可能稍微松一点，产品价格会稍微松一点。2017年因为有稳定的难题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。那时很多的判断觉得2018年会很差，产品价格到冰点，我觉得不太可能。
我觉得2018年不会比2017年差，因为地方性政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后能做一点事，我觉得会好一点。消费市场产品价格完全不一样，那时很多卫星城已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，那时肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。
产品价格政府该控制还是控制，包括三四线卫星城产品价格已经开始松动了，包括一些限牌、限贷经济政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是他们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。
风险，地买贵了谁也没办法了，地买昂贵了傻子都能赚钱，那个行业唯 一的风险是地买贵了。那个行业的风险在哪儿？就一个风险，是地买贵了，地买昂贵了就没风险。
叁
李TNUMBERaudi看出租消费市场：如果房价竭尽全力涨，将很难发展
发展出租消费市场是政府推行的，是不是已经到了出租黄金时期，知道还是看消费市场，比如说纽约有40%是用来出租的，上海有4%，那个比例过低，出租消费市场有很大的空间，空间由谁推动的？如果政府推动的难度较为大，民间自发推动的，那个空间就会较为大，任何东西还是不能离开消费市场主体，消费市场主体增长了，就有理由看好。
所谓的连续性消费市场需求，住是连续性消费市场需求，买不是连续性消费市场需求，之所以他们都愿意买房，是因为房价在涨，有涨的预期他们才买房，如果房价不涨谁会去房呢？出租消费市场能不能发展起来跟他们对于房商业地产、房价上涨预期有很大的相关性。我更相信是消费市场的力量。房价竭尽全力高歌猛进的话，出租消费市场很难发展起来。
肆
李扬解读2018年我国房商业地产消费市场的新特征与新趋势
昨天(12月8日)中央政治局刚召开经济形势分析会，有关房商业地产方面提了两句话，“加快住房制度房商业地产消费市场的改革，建立房商业地产消费市场的长效监督机制”。
我国房商业地产消费市场新趋势：
第一，从总体的趋势来看，我国的增量房商业地产消费市场需求确实在呈现放缓的趋势。
那时消费市场上占比越来越大是一个存量消费市场，他们熟悉的增量时代逐步远去，消费市场需求在逐步的放缓，置业人口的占比在稳步的回落。
从日本和美国这两个发达经济体家庭套数的走势对比来看，大概到了1左右，基本上是总量大致平衡的阶段。我国的户均套数，2010年户均套数比值到了1。2015年、2016年在1.05、1.06的水平，那时是大致总量平衡。告别增量为主的时代，而且在接近增量新房的峰值在出现。
他们在房商业地产消费市场投资的增速上已经向成熟消费市场收敛开始。
第二，增量房开始增长，增速在减少，存量房上升的势头非常猛，越来越多新增的消费市场需求，通过改善型消费市场需求，通过存量房在满足。
2003年北京基本上是新房主导的消费市场，二手房几乎能忽略不计。那时两个一线卫星城二手房是新房的三倍，那个过程是在发生一些新的变化，对比不同的经济体也走过类似趋势。
而且不仅一线卫星城是这样，也在向二、三线卫星城扩展。总体上到目前为止，我国人买了房子是拿着，他还没进行充分的流通，这也是下一步如果大幅降低的。
第三，围绕这些存量房、二手房的交易变化相关新的生态也正在形成。
按揭贷款这种集中的信息与银行做业务链接，今后很难成为消费市场的主导力量。二手房的交易是信息的分散，买方和卖方分散，是不是去找到新的信息流？进入那个场景、提供你的金融服务呢？
银行间要思考，找到新的商业模式，包括金融、托管、信息、实有运营。收租，租金，再发REITs，收益率之间的利差，这也是不同业态的不同表现。
还有一个很关键的趋势，正式进入卫星城群、卫星城圈时代。
他们用统计数据证明一下，他们都在说逃离北上广深，实际上他们从统计数据来看，他们没看到任何逃离的迹象。北京常住人口也好，幼儿在园人数、小学招生人数还是在向一线卫星城集中，我看到一个报告很有趣，说这一波的房价上涨跟哪一个经济指标关联度最高？其中一个是幼儿园在园人数。年轻人定居、养育下一代，那个指标是在集中，涨幅和那个指标关联度很高。
总体上来看，房价过万元的卫星城俱乐部流动人口和房价是正相关的，有的卫星城，你在疏散、驱离低端、中端人口，对那个卫星城的发展可能会有一定的影响。
三个卫星城群加上六个中心卫星城，那个口径算一席，他们叫“3+6”，深圳广州、上海、北京，重庆成都、武汉、长沙、长江中游卫星城群也能，是四大都市群。如果三个卫星城群加上南京、合肥、武汉、长沙、成都，新房交易接近一半，二手房交易超过七成，再把中心交易活跃的卫星城，郑州、西安再稍微加进来，很可能有限的两个卫星城交易、新房和二手房的占比会占到更过的比例，可能是八成甚至更多。
第四，房商业地产行业集中度在加剧
上市公司的数字是公开披露的，净利润率在下降，或是回归常态，和其他行业相比没特别高的水平，与此同时行业洗牌。
他们前二十大的开发商已经在2017年上半年占到新房销售的1/4。企业集中度提高，行业集中度的变化，也在促使一些开发商探索一些新的商业形态，通过自有的品牌，通过合作，由开发投资到银行资金传统的形式转到多元化模式的合作。
趋势展望：
长效监督机制、租售同权、共有产权，对一部份买不起房的人是不是能住得起？这是今后可能政府会着力推动的地方性，加大出租消费市场的发展是一个趋势，对比不同的经济体的结构变化，新房，通过自有定居占有较为大的消费市场结构。
出租的人群今后会逐步的上升，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”开始变成一个中长期的经济政策基调，无论是银行还是商业地产都会产生非常深远的影响，目前那个经济政策持续下去。聪明的开发商和银行的合作心态，我觉得明年会有不少的创新。
出租的增长空间非常大，那时还是新房占一半以上的消费市场结构，所以通过二手房的出租还有增长的空间，2015年自有住宅是2.2亿套，每年增长2%，出租比例达到35%，租金水平还在上升中，而且一线卫星城的流动人口比例基本上在35%以上，那个也有相应的产业带动作用。
目前租金回报率较为低，深圳1.34，开发商一年只能卖10%、12%，还不如一年拿十年的租金回来，今后房子在他手里，他还能做更多的安排，这是今后的发展须要正式的难题。
扫一扫加小编，等你来聊~
打开，搜索并关注搜狐焦点深圳站（focus-sz）
回复“1”，深圳小学初中名校学区房：遍地10万+，最高21万+！
回复“2”，龙华旧改超百个要拆830万平，6成项目买主尚未现身
回复“3”，深圳14号线最全配套首度曝光！沿线房价2.1万起
回复“4”，小产权房政府定价跟“转正”无关（附：6大专家解读）
回复“5”，深圳启动7大旧改！附近居民要发达了（够卖半年）
回复“6”，全程免费参加当月最新搜狐焦点网看房团
网友评论