商业地产桑丹林
：DCxingtan更新不定期，原创是态度
文/郭财忠
导读：
为应付不断高企的房商业地产库存量：2015年至今，华北局颁布了降准降准、减少按揭、减少佣金、税务经济政策及鼓励出租经营等等一系列杀手锏，哦，对了。好像还有减少按揭比率！其中减少按揭等方式（也就是加杠杆）刺激购房，助推去库存量的方法，实在是一招不高明的无奈之举。慢慢地，到地方政府十八般武艺，各出各招。在去库存量的道路上更是出现一些看似积极，实际胡来的举措。
去库存量这一路走来，越看越不对劲。一线卫星城及部份优质二线卫星城被去的供不应求（从房屋到农地全面告急）；三线线及以下卫星城，高企的库存量基本没有大的改观，且依旧不被看好。其中的各种聊著点累加，实在憋不住了。周末编辑此文，算是一个圣奥莱为了响应华北局号召后的一些思考吧。
且听桑丹林君细细道来：
第一部份：库存量报告国泰君安一份分析报告指出：
2015年，全国货品房工程施工占地面积高达73.6多万千瓦，巴韦县占地面积为7.2多万千瓦。这两部份之和就是货品房的潜在库存量，为80.8多万千瓦。其中住宅库存量（工程施工占地面积与巴韦县占地面积）为55.7亿平方米，帕西基天数为5年。如果考虑Cazaubon未动工农地，自建房和小产权房等其他，库存量数量更大。
从地区来看，西部、东北和陕西等三线线资源型卫星城库存量最高，要吸收陕西的库存量量须要9.9年，其次是宁夏8.4年，而吉林、辽宁也须要7年以内的天数才能吸收。而库存量最高的省会卫星城是呼和浩特和太原，分别须要16.1年和11.1年才能完成吸收。
另外，2015年新屋动工量仍高达15.4亿平方米，高于全年12.8亿平方米的产品销售占地面积。
为应付高企的房商业地产库存量，2015年以来，华北局颁布了一系列杀手锏。主要包括：降准降准（降准降准还有稳增长、控通缩和防风险等目的），减少按揭和税务经济政策等。
2015年以来华北局应付经济政策
发布天数经济政策类型经济政策内容2015年降准降准降准：3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，10月24日。降准：2月5日，4月20，6月28日（定向降准），9月6日，10月24日。2015年3月17日林校住房公积金经济政策借款提出申请人买回第母阎氏自住住房且银行贷款受理前1年之内未抽取住房住房公积金的，将原规定的对个人帐户银行存款严重不足2多万元依照2多万元排序，修正为对个人帐户银行存款严重不足5多万元依照5多万元排序。2015年3月30日母阎氏房按揭比率降到四成对保有1包住房且适当购房银行贷款未付清的农村居民，为明显改善定居前提再度提出申请非商业对个人住房银行贷款买回一般自住房，最高按揭款比率修正为不低于40%。2015年3月30日住房公积金银行贷款按揭比率下调参保老干部家庭使用住房住房公积金委派银行贷款买回第母阎氏一般自住房，最高按揭款比率为20%；对保有1包住房并已付清适当购房银行贷款的参保老干部家庭，为明显改善定居前提再度提出申请住房住房公积金委派银行贷款买回一般自住房，最高按揭款比率为30%。2015年3月30日二手房增值税减免年限五年改两年对个人将买回严重不足2年的住房对内产品销售的，全额征税增值税；对个人将买回2年以内（含2年）的非一般住房对内产品销售的，依照其产品销售收入减去买回房屋的价款后的差额征税增值税；对个人将买回2年以内（含2年）的一般住房对内产品销售的，减免增值税。2015年6月29日房屋受让、出租佣金减免对个人在办理拨用受赠房产、农地所有权减免增值税手续时，可以不用再向税务部门提交有关受赠公证材料。对个人以离婚财产分割、受赠特定亲属、受赠抚养人或家庭成员三种方式拨用受赠房产、农地所有权时，可直接提出申请免增值税。2015年8月31日住房住房公积金银行贷款母阎氏房最高按揭款比率降到二成对保有1包住房并已付清适当购房银行贷款的农村居民，为明显改善定居前提再度提出申请住房住房公积金委派银行贷款买回住房的，最高按揭款比率由30%减少至20%。2015年9月24日减少货品住房受让佣金新建货品住房受让佣金，由旧有十元3元降为十元2元，存量住房由旧有十元6元降为十元4元；中小卫星城住房受让佣金标准可进一步适当减少；房屋出租佣金被取消。2015年9月30日按揭比率降到25%在不实施“限牌”措施的卫星城，对农村居民首次买回一般住房的非商业对个人住房银行贷款，最高按揭款比率修正为不低于25%。2015年9月30日住房公积金跨县银行贷款等提高实际银行按揭贷款，月还款额与月收入比上线控制在50%－60%、延长银行贷款偿还期限；全面推行住房住房公积金跨县银行贷款；拓宽银行贷款资金筹集渠道。2015年11月17日林校住房公积金经济政策进一步加大银行贷款支持力度，老干部买回第母阎氏房提出申请银行贷款不再考虑近1年内是否抽取过住房住房公积金，且排序银行按揭贷款时账户银行存款严重不足7多万元均依照7多万元排序。2016年2月2日按揭比率最高可降到20%在不实施“限牌”措施的卫星城，农村居民首次买回一般住房的非商业对个人住房银行贷款，原则上最高按揭款比率为25%，各地可向下浮动5个百分点。2016年2月19日财政部等三部门发文修正房商业地产交易环节契税、增值税对买回第母阎氏房，144平方米以内契税由1.5%下降到1.0%。买回母阎氏房，占地面积为90平方米及以下的，契税由3%下降到1%；占地面积为90平方米以内的，契税由3%下降到2%。增值税方面，买回2年及以内住房对内产品销售的，非一般住宅由差额征税改为减免。（资料来源：国泰君安证券研究）
第二部份：昏招一览昏招一：购房补贴
沈阳等部份卫星城推出的购房补贴经济政策，实在得聊著。这就是让买过房不再买的和买不起房或者不想买房的人，强制同意将大伙的纳税钱返给现在买房的人咯？不买房就吃亏了，凭啥嘞？
关于购房补贴，甚至发改委8月3日在其官方网站发文表示货品房库存量较大卫星城，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。好在之后发文中又删除了关于购房补贴的内容。
昏招二：鼓励自然人和各类机构投资者买回库存量货品房，成为出租市场的房源提供者。
首先，部份库存量转出租经营的思路是可取的。但，直接鼓励开发商自持经营不就行了？搁在开发商手里叫库存量，转嫁到机构手里就去了库存量了？非得这么玩，开发商自己搞一机构买自己楼盘是不是让“假按揭”转正了？
这不叫去库存量，这叫救楼市！给项目开发公司松绑，给金融机构解套。
昏招三：加杠杆
华北局提出的是“去产能、去库存量、去杠杆、降成本、补短板”的5大任务。来跟桑丹林君念3遍：
去产能、去库存量、去杠杆、降成本、补短板
去产能、去库存量、去杠杆、降成本、补短板
去产能、去库存量、去杠杆、降成本、补短板
拿增加杠杆去库存量本身就是一个非健康模式。各种强刺激进行去库存量无异于毒瘾发作时猛吸海洛因，部份地方政府杠杆甚至高到可以比作在搞静脉注射了。
种种迹象表明，我们的去库存量走进来救楼市的陷阱里。若去库存量变成了救楼市，那么，库存量不可能去掉。救了楼市，地方政府就会继续供地；开发商就有钱也有动力继续盖楼。（反正仅规划的新城就可容纳35亿人了）
第三部份：桑丹林君支招咱们现在往回看，我们去库存量基本上都是围绕需求端在做文章。而真正的去库存量是供需两端的事情。
若将房商业地产的产品属性摆出来看，其实高库存量就等同于产能过剩。也就是说去库存量就是房商业地产行业中的去产能。那么，去产能该怎么办？两条路：控制生产+刺激消费。
但，房产这个产品不是一般的消费品。三线线及以下卫星城过剩的房产，在这个时点上本身就是没有需求端的产品。还用强刺激去帕西基？是要让吃了两碗米饭的小姑娘非得再赛两碗进肚子么？
去库存量不是一味的提供刺激经济政策。更别变成了：借着去库存量的名，干了救楼市的事！（要不你就干脆就说要救楼市）
去库存量，更因从供给侧做文章。
房商业地产的供给侧是哪？
农地——政府；
房子——开发商。
第一招：从农地端做到结构性控新增，从规划上就要做好布局
国务院有关部门数据显示，据不完全统计，截至2016年5月，全国县以内新城新区超过3500个，规划人口达34亿。（新华网）
这样的新城规划，是在从根源上增加库存量量。用地规划上不加以控制，还谈什么去库存量？
从农地出让上结构性控制新增供应，对于那些库存量高企的三线线卫星城，是不是可以考虑控制农地供应？（海南在这方面就开了好头，只不过一棒子下去不带转弯略微粗鲁了点）
第二招：让高库存量地区的房价要开发商主动或者被动降价
减少需求端的刺激，扛不住的开发商自然会适当降价，降价的市场产生的帕西基是真帕西基。利用杠杆刺激的帕西基，往往会掺杂各类投资投机者。这样的帕西基并非真的帕西基，无非就是将库存量从开发商手里转移到投资人手里罢了。
另外也可以考虑从减少企业地方税负的方式鼓励降价。
第三招：去库存量更应该因地制宜，一城一策，甚至一区一策
截止目前去库存量一年来部份实效：
一线卫星城更火爆了；二线卫星城追上来了；三线线卫星城也就部份核心位置有了好转。
（给大部份开发商解了套，迅速的回款及场外配置还导致了新一轮的地王潮）
但，部份库存量高企的三线线卫星城新城区域依旧是一座座鬼城。
所以，对于去库存量必须一城一策。
对于一线卫星城及部份二线卫星城，本身就不是去库存量的问题，反而是须要增加供应量。对于一些确实存在较大库存量的二线及三线线卫星城，根据不同的区域区分对待。一些经济发展良好、配套相对完善的区域，去库存量只须要鼓励适当降价会有成效；
而那些本来经济水平就不行，产业及配套尚未跟上的区域，已经建成的大占地面积库存量房源压根就不会也不该在这个时点有消费市场，本来就没有引进新增人口的立足点。这些区域可以对用途进行修正：做改造养老？做保障性用房？要不然搞一个国际城，用各种补贴去海外拉客试试？哈哈。这类区域当初就不该出现大占地面积的供地。一步一步都在饮鸩止渴，终归不能根治。
第四招：部份卫星城，试着放下经济虚胖增长的目标。
经济实力不强、产业能力不强、配套设施不强——这样的卫星城：谈什么去库存量？先把产业引导进去，留住人更甚至吸引人了，库存量自然就帕西基了。中国经济的高速发展后，一个阵痛期总会出现，不能硬来，软着来也行。既然知道肚子还没搞大，怎么可能让青春期的少女永远不来大姨妈呢？
以内！
招对也好、不对反正也讲了；
行得通也好，行不通也没人验证；
但去库存量，
真的有必要做出一些改变了！
结束语
去库存量≠救楼市
不是么？
文/郭财忠
桑丹林君一个会打篮球的商业地产投资负责人做了一个成了商业地产自媒联盟成员就酱！合作号：gg商业地产桑丹林
：DCxingtan
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