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2019金莲花房商业地产高峰论坛登出新闻媒体 敬请期待关注点沈阳站 杨雅梦
前言
中国房商业地产从消费市场化改革发轫以来，已经走过了二十多年的高速发展历程。而今，已逐渐走到成形和巅峰的传统房商业地产业，也迎来了属于自己的结构调整和大变局。今年4月，政治局会议重提“房住不炒”，7月政治局会议又明确提出“不将房商业地产作为短期刺激经济的手段”，在这种的背景下，三季度中国房商业地产的走向成为金融行业内外关注的关注点。
2019 三季度中国房商业地产消费市场怎么走？
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲：限贷、限牌都可以理解，限什么都可以，但千万别限售。
限售是在消灭消费市场机制。有些地方调整，不增加供应，反而限制供应，这种一来，房价憋着上涨。不增加供应，需求压不住，房价总会出现难题，因此国家就会采取限售措施保持稳定。
太阳城营销副总经理白环蛇：立场悲观，三季度房价将持续降温。
从7月份已经开始，全国的成交量和来访量双双上升，三季度房价比上半年更艰难，客户的观望情绪也越来越重。在开发端，地产商心态变得恐惧，8月、9月可能会继续上升，导致消费市场比预期更惨。目前总体的判断是资金很紧张，因此三季度却是以现金为主，快速出货、销售。
仲量联行中国区投资总监叶建成：地产商要认清现实，苦练工夫。
当下经济政策收紧，是更考验地产商工夫的阶段，是两个大浪洛佐瓦的过程。其强调，“不要指望政府在这方面有经济政策的松动，而要积极的做许多准备工作，适当降价格、去库存。过完这一段时间，消费市场可能就会淘汰许多弱者，然后会稳定下来，对总体的大势却是会比较好的。”
交银国际董事总经理、研究部主管洪灏称：房价重回理性的最佳手段是加强供应而非限牌。
那个房商业地产周期里，我们要做的并并非限牌，抑制住户对于房商业地产的追求，尤其是住户改善生活的需求，而要应该加强房商业地产的供应，这种才能很有效地让房价上升的压力上升。
浙江省著名房产研究和评论专家、鲁银投资传媒商业地产研究所院长丁建刚:中国房商业地产消费市场根本并非成形的。
在他看来，成形的消费市场并非依照15万亿元、16万亿元、城市化率多少的比例戊日和，而要是否是两个健康的、依照消费市场规律来运行的消费市场。他说道那时许多住宅小区有百分之三十四的空房储量，然而这些房子由于它的结构难题，已经已经开始出现质量难题。再过十年，理论上是不能住人的。这种的消费市场并并非两个成形的消费市场。
国家统计局原局长、阳光资产执行官战略官王军：三大因素支撑，房商业地产仍然有成长的空间。
未来的商业地产结构分化会加剧，主要会由人口流动、经济活力和生态环境三个因素来下定决心。从两个更长的趋势来看，调控虽然严厉，经济政策有底线。
黄金期虽然结束，但是平稳鲁银投资刚刚已经开始。重组与调整在加快，结构分化会成为常态。
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任丘帕卡：房商业地产还能走多远？由人们对美好生活的向往下定决心
房商业地产有没有前景，还能走多远，还可不可以盖房子，什么经济政策、消费市场、资本都并非首位的，首位是全中国老百姓想过好日子。消费市场和资本下定决心只能是谁住大房子、谁住小房子，谁有房子住、谁没房子住，经济政策只能是纠正消费市场选择过程中为了公平起见，让住房困难群众更优先许多的难题。
房企如何应对三季度房价变化？
用两个词来讲，即“惧者生存”，要对总体消费市场抱敬畏立场。下行的消费市场，对地产商而言却是存在较大机会。机会点在于怎么去研判消费市场，如何去发现底部消费市场。
所有的产业一定是通过充份市场竞争之后，才能这部进入良性发展轨道。房商业地产正好处在那个即将进入充份市场竞争阶段的十字路口，那时以万科为代表的房企率先进行结构调整尝试，进而会形成充份市场竞争。在市场竞争之后，会有更优秀的企业活下来，走下去，他们将举起中国房商业地产的大旗，引领那个金融行业向前。
此外，商业地产金融行业的许多领头应该是时候扛起许多职责，负起商业地产结构调整的职责，到底是要拼挣钱，却是要拼创举。但小孩子才做选择题，领头全都要，既要挣钱，也要创举，希望名利兼收。在供应量这么大的时期，关键却是要拼产品，就是要重回到做房商业地产的本质，即产品和运营能力。
2019，房商业考姆来了吗？
光大新供应政治经济学研究所执行官政治分析师刘尚希表示：房商业考姆要顺利开征，要先解决修法的难题。
房商业考姆的修法要在本届人大任期之内完成。至于征税标准，是比照消费市场价格，形成比较公允的消费市场评估价。
国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏：实施房商业考姆“三步走”。
第一步，对所有的城镇住房都按套征税房商业考姆，如果一套小区有2000套房则征税2000次税；
第二步，对于困难的家庭成员，依照身份证实施退税；
第三步，从小产权房已经开始课税，在中国，小产权房占比70-80亿平方米，占城市居住面积的25%。前两步总结起来就是“见房就征，见人就退”。
光大新供应政治经济学研究所执行官政治分析师刘尚希：2019房商业考姆来了吗？贫困地区无此考虑范围内！
国有土地还要课税，是否有依据？很多人说国外土地是私有制，因此可以课税。而中国是国有的，贫困地区是集体的，没有道理去课税。其实贫困地区那时无此我们的考虑范围内，那个税如果真的完成修法，肯定一已经开始的形态就是把贫困地区区域排除掉了。
个人提供两个讨论思路，能不能放宽到依照套数来扣除，单亲扣第一套房，双亲家庭成员扣前两套房，一般的正常情况下的家庭成员就是从第三套房已经开始征那个税。
年内千亿房企达12家
近6成房企未完成一半任务
以42家发布销售目标的房企作为样本，统计发现目标完成率超过50%的有17家；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家；有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。
面对三季度的房商业地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，房企间的洗牌已经开始，要想完成销售目标更加充满未知。
房企代表谈未来发展方向
路劲商业地产集团有限公司董事局主席单伟豹：必须保证质量 交房成品要好于样板间。
房商业地产企业的客户是举全家的资产买一套房子，我们的质量必须保证，偷工减料绝对不能做，未来交房的成品应该比样板房还要好一点，给到客户的服务比想象要好一点。因此质量、服务第一。
旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中：销售规模绝非首位 产品、服务质量更加重要。
对于地产商拿地，三季度到四季度可能是个机会。关于拿地节奏，林中给出了忠告，买地的节奏要踩准，地价贵的时候不买，旭辉年初买入的便宜的地可以支撑今年的需求。高价地谨慎，听政府的话。三季度到四季度应该还有拿地窗口期。
阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌：把现金流管理当做当前最为重要的事来抓。
面对当前的融资难的形势，企业要发展、要生存，怎么办？吴建斌给了四个方面建议。第一，能用的融资工具，尽可能把工作做得更细一点；第二，静观其变。房商业地产是两个周期性的金融行业，周期性十分明显，我们总结过去这么多年，房商业地产大约是每三年两个周期。确实有的阶段非常难，很快可能消费市场在最困难的时候又看到了希望。第三，控预期。可能还有一两年的时间却是比较困难，每家房商业地产公司的预期不要太高。第四，控增长。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事刘伟围：绕国家的战略去捕捉商机 房商业地产金融行业前景光明。
未来的情况会发生变化，房住不炒，存量和增量并重、开发与持有运营并重，更重质量和效益，综合发展可能会成为一种趋势。
蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南：房商业地产六大通病不解决，你就是靠运气在混！
中国房商业地产消费市场上半场存留的主要难题，高地价博取高房价的投资逻辑，专业门槛较低，质量通病普遍存在，销售服务短视，园区服务不配套，物业服务不到位。
可以说，中国房商业地产金融行业发展将近30年，质量难题比比皆是，没有一家地产商可以拍着胸脯表示自己造的房子不漏水。
面对这种的两个金融行业，他认为最好的办法是静下心来，踏踏实实把应该做的产品做好，把基础服务做好，这是硬道理
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新新闻媒体实习编辑：李怡然
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