怎样恰当购买小产权房？
编者按：责任编辑说听众，假如想买回小产权房，假如从这儿起程，了解小产权房的概念以及怎样恰当买回小产权房。
一个戴礼帽上流的贫困户正在马路上骑车，背景是一片富丽堂皇的写字楼小区房屋。当上海大学中国中国经济研究中心副教授马骏在大屏幕上演示这张照片时，引起会场一片哄笑。
“这片房子就是所谓的小产权房。”马骏副教授解释说。7月29日，在北大中国中国经济研究中心的季度中国经济报告
会上，这位知名制度中国分析师讲述了自己前一段到上海市郊接合部调查“小产权房”的经历。
怎样看待小产权房的热卖?处于风暴中心的小产权出路何在?2003年后持续走高的商品房房价推动小产权房迅速升温。小产权房成为各方关注和探讨的焦点。在中国经济发达、农地更为昂贵的广东许多地方，一些贫困户的集体农地是否能进入市场进行买卖，早已成为各界探讨的热点话题。
“我的起程点就是，假如我自己想买小产权房，我假如搞清哪些问题，假如怎么去买。”马骏说。
“小产权”购房者有永久性使用权?
站在位于上海市通州区南部通州区镇的太玉园写字楼小区门口，几乎很难找到这个富丽堂皇宏伟的德式风格写字楼小区与乡间“小产权房”有任何联系。
实际上，通州区镇是上海的一块“小产权房”集中地。写字楼小区总占地占地面积2000多亩。如此巨大的规模，大大超出马骏副教授的意料。从各大网站房地产频道刊登的电视广告文字，亦可见该写字楼小区富丽堂皇之一斑：
“总建筑占地面积240多万平方米，该项目建成后将成为上海东部地区规模巨大，集别墅、公寓、写字楼、Shoppingmall、古文化街、五星级酒店为一体的德式建筑群。届时将与世纪城、密云、望京等大型综合居住区并驾齐驱。”
走进写字楼小区，从“张湾村村委所处地路标”，到正聚在居民图书室里打麻将的中老年妇女，马骏还是发现了这个外观现代的写字楼小区与乡间割舍不清的联系——该写字楼小区实际由张湾镇整体规划，由包括张湾村在内的各行政村自行合作开发。
这位中国分析师首先关心的是，农地被合作开发成写字楼小区后，失地居民的着落。与许多地方一样，在张湾村老村改造中，原住居民全部住进了村里合作开发的收容房。居民可享受每人10平方米的免费置换房占地面积。此外，居民还可按六分之一正房换六分之一收容房、两平方米偏房占地面积换六分之一收容房的比例，赢得一部分收容住房占地面积。超过前述两部分之外的占地面积，居民需按十元600元的产品价格买回。
“比中国经济适用房还中国经济!”这是太玉园在各种售楼电视广告中最具诱惑力的电视广告词。与五环内1万元十元以上销售价格的商品房相比，太玉园销售价格仅3000多元，这让许多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到贫困地区去”。在绝对具有吸引力的产品价格下，电视广告同时明示，该写字楼小区是小产权房。
在态度热情的葛先生的引导下，马骏详细询问了该写字楼小区的销售情况。合作开发商要求必须纸制退款。“因为它是小产权，银行不提供按揭。这也限制写字楼小区新盘的开间无法太大，单位产品价格无法太高，纸制退款的资金量无法太大。否则购房人会发生支付困难。”马骏解释说。
买房者的基本权利今后能赢得何种保障?葛先生向马骏出示了一份有“通州区镇上海市人民政府监制”字样的房屋进行买卖合约。让马骏惊讶的是，合约的第10条显示，购房者对房屋独享永久性使用权，依法独享承租、受让、进行买卖、受赠、承继的基本权利。
“法定写字楼农地使用权只有70年，怎么小产权还可以有永久性使用权呢?”马骏问。葛先生回答，因为是贫困户的地，使用权没有什么70年一说，是永久性的。
合约上注明，购房者办理入住手续一年内给予房屋房DF93。“之后假如要受让进行买卖，到这儿办手续?”马骏质问。葛先生回答相应行政部门。继续质问下，葛先生告知所谓的“相应行政部门”即张湾村村委。
葛先生说马骏，买回太玉园首期房子的人已拿到房DF93。马骏在一个新盘看到了由张湾镇上海市人民政府发放的一张“房屋使用权证”，其中载明今后房屋的进行买卖、承继、受赠、分析由其受理。
通州区镇绝非第一个吃螃蟹的，早在上世纪90年代，海淀区市郊接合部即再次出现类似的小产权房。据上海中大恒基房地产经纪公司统计，目前在上海周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区，共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目，占上海可售房屋占地面积的比例高达近三分之一，价钱却低了三分之二左右。这些“小产权房”正凭借极低的产品价格剧烈地搅动着高速上涨的上海房市。
基本权利的灰色地带
一个律师曾经处理过的一起案例，给马骏留下了深刻印象。某乡下人买回了一处贫困户的小产权房，突遭火灾，问题也随之再次出现——房屋被焚毁的集体农地上到底谁无权复建?
乡下人想当然认为自己无权复建，但贫困户却表示反对。贫困户的理由很简单：我当时卖给你的是房屋，不是农地。房屋已经被你给烧了，农地还是我的。
“这就是集体农地和贫困户房的区别。”马骏说。最早对集体农地和贫困户房的租赁进行买卖从政策上予以区分的，是1962年公布的《贫困地区人民公社工作条例修整草案》。其中规定，贫困户的房屋可以进行买卖，但房屋所处农地无法承租也无法进行买卖。
其后国家有关部门又多次颁布文件，禁止乡下人到贫困地区买回集体农地和建于其上的贫困户房。但多年来，国家并未颁布有关法律对此予以规定。乡下人到贫困地区购置贫困户房的现象也始终得不到有效遏制。
小产权房购房人可以得到房屋使用权，却无法赢得房屋所处农地的使用权。在马骏看来，一般情况下，由于双方事先达成私下契约，不会再次出现太多纠纷。但一旦再次出现前述房屋被焚毁，遭遇拆迁或单方面毁约的情形，进入法律诉讼，类似前述乡下人的风险就凸显出来——购房者的权益无法赢得现有法律的保障。
就在马骏副教授讲述自己的看房经历时，12位居住在上海市通州区宋庄镇的艺术家正面临“失去家园”的困境。这些艺术家所处的宋庄镇是赫赫有名的“画家村”，因1500多位艺术家在此买回小产权房、聚居而闻名。
去年9月开始，当地贫困户陆续起诉12名买回其房屋的艺术家。今年7月，法院判决，当初的房屋进行买卖协议无效，一些艺术家的房子假如被收回。多年前，艺术家们以极低的产品价格购得这些贫困户房。现在，宋庄镇一个农家院的年租金，已由3年前的三四千元猛涨至1万多余元。2006年宋庄镇被定位为上海市文化创意产业基地之一，农地、房屋的升值空间还相当大。
前述诉案中，当地贫困户的诉讼请求无一例外，皆要求收回原来售出的房屋。
针对类似案例，上海市高级人民法院2004年印发的《贫困地区私有房屋进行买卖纠纷合约效力认定及处理原则研讨会会议纪要》曾表示，目前，此类纠纷诉讼起因多缘于农地增值以及农地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿产品价格远远高于原房屋进行买卖产品价格，出卖人受利益驱动而起诉。而按照前述会议纪要，此类购房协议均一概被视为无效合约。
马骏发现，一些人在购房时明知是基本权利无法得到保障的小产权房，仍执意要买。“这些人专门挑规模大的写字楼小区买，想法是，人多力量大，即便今后再次出现风险，也法不责众。”他说。 (程刚
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