于保利商业地产而言，先高折价拿地，然后再快资金周转建设，产品销售，进而实现钱款快资金周转的“利润率薄但不能亏”的经营商业模式是其在房商业地产行业的存活法则。
简单来说，通过网络流量做高总量，从而获得更高的信用评级使得子公司在其他如融资方面的便利，即保持了子公司的持续运行，又能争取到更多的存活机会。
相关案例有很多，典型如保利商业地产2020年5月115.97亿出让深圳前海一宗限售宅地，拿宗莫德第二天便进场施工，11月份样板间早已开放，并于2021年初入市产品销售，开售便售罄，8小时卖完1003套房。
有投资人曾向看法商业地产新媒体透露，在今年中期业绩会中，保利商业地产方面便直指要将投资目标放在有市场前景，规模适中，与此同时可以实现钱款快资金周转的工程项目。
只是最近，这个让保利商业地产屡试不爽的玩法，在深圳光明的一个4万平方米的小工程项目上“变革”了。
玖瑞府帕西基压力
上述工程项目楼盘是保利商业地产在2021年5月末深圳第一批集中土地出让中，以10.88亿夺下的，折价率45.07%。如今该工程项目扁体“保利商业地产玖瑞府”。
10.88亿的交易总额虽然不大，但早已是该楼盘的封顶产品价格，与此与此同时保利商业地产还付出了自持1.12万平方米的代价，才从大霸、金地等众地产商手中夺得该楼盘，成交量楼面价3.78多万元/万平方米。
据介绍，楼盘占地占地面积1.02万平方米，建筑占地面积4.08万平方米，位于光侨路与长凤路之间，毗邻凤凰城片区，距离光明区政府约3公里，靠近在建13一号线同观路站。建成后，该楼盘商品房产品销售均价不得高于4.89多万元/万平方米（不含室内装修）。
保利商业地产玖瑞府效果图
从成交量产品价格与产品销售产品价格的价差便可明显看出，工程项目实际的利润率空间并不太大。据当时现场部分投拓专业人士分析，该楼盘实际上自持人才房占地面积到0.6万平方米就差不多了，不然覆盖不了成本。
虽然保守估计工程项目需要更大的利润率空间来运行，但是在不少其他业内看来，保利商业地产会拼速度、周期性，利润率薄但不能亏，交易额上来，子公司信用评级就高，贷款就容易。简而言之，用产品销售网络流量换取子公司的存活空间。
保利商业地产也早已玩开“高资金周转”这套打法，在2021年上半年保利商业地产新工程项目开售时间约为6.6个月，平均工程项目钱款流回弹周期性则是16个月。这两项数据较2020年有所上升。
事实上，上述保利商业地产光明工程项目在开发效率上早已达至了无与伦比。再获取工程项目泡果月，也就是今年6月份，挖掘机早已开入工程项目开始运作，11月11日，工程项目落地预购，推售287套住宅房源，因此从落地预购开始，工程项目便开启了魄力注册登记直至11月15日。
显然从工程项目开发周期性的本篇来看，该工程项目从拿地到开售耗时不到6个月，较其自身平均水平早已缩短1个月左右时间，可谓把快资金周转玩到了无与伦比。
但是保利商业地产也许没有想到，就是这个占地面积但是4万平方米的工程项目，推盘但是200余套的工程项目可能成为自己快资金周转商业模式的“变革”点。
11月17日，光明保利商业地产玖瑞府意向注册登记existed公示，共191批，注册登记人数仅为推出货量287套的66.55%，帕西基前景不容乐观。因此需要留意，魄力注册登记并不意味着最终的成交量，甚至有网友猜测，此次成交量能否达至五成是个疑问。
为此，在11月18日，保利商业地产马上借以26周年司庆的由头，推出开售92折活动，名额达至千个，折后优惠产品价格为4.6多万元至4.8多万元带精装修，因此优惠活动不限制楼层、朝向、户型的选择，限定条件只是要求三天内付清首付。
与此同时，有消息传出，工程项目早已转介。据看法商业地产新媒体介绍，有不少潜在购房者表示早已看到中介机构推介该工程项目，亦有实地参观过工程项目的专业人士表示，案场聚集了大批中介机构。
种种迹象带来的潜台词，工程项目帕西基压力巨大。有意思的是，过往获得产品销售佳绩的开发商，总会迫不及待的公布工程项目帕西基成绩，但保利商业地产玖瑞府从开售至今早已过去数日，相关业绩依旧还是静悄悄的。
高折价、高资金周转商业模式变革
在市场专业人士看来，保利商业地产玖瑞府帕西基不佳的结果早已成为必然。
“工程项目（保利商业地产玖瑞府）肯定不能卖得特别好。”一位深圳市场资深专业人士回复看法商业地产新媒体采访时表示，一方面工程项目旁边有更便宜且更近地铁站的碧桂园工程项目；另一方面从大的区域看，也有整体素质更好的深铁瑞城。“夹在中间的保利商业地产很消极，很消极。”
据介绍，该专业人士提到的碧桂园工程项目，为碧桂园于深圳第二批集中土地储备拿下的A503-0093楼盘。该楼盘有4家竞买人报名，分别为保利置业、华润、招商、碧桂园，最终由碧桂园旗下深圳市碧桂园启明房商业地产开发有限子公司出让。
该工程项目位于光明区凤凰街道，出让占地面积3.23万平方米，建筑占地面积17.46万平方米，成交量价37.34亿，成交量楼面价2.14多万元/万平方米，折价率约15.0%，自持占地面积2.1万平方米。
其中最值得关注的一个数据，碧桂园工程项目吕普县限售4.44多万元/万平方米，而保利商业地产玖瑞府的吕普县限售为4.89多万元/万平方米，两者差价超过0.4多万元/万平方米。“作为买房者来讲，选碧桂园还是保利商业地产？这是最根本的原因。”
该市场专业人士与此同时指出，除了产品价格的差异，保利商业地产玖瑞府的规模远小于碧桂园工程项目，有数倍之差。而往往，大社区意味着更多的商业配套，配套多则意味着更方便的生活。
反观保利商业地产玖瑞府工程项目，受限于总规模，保利商业地产方面产品销售人员更多是将3公里外的保利商业地产旗下商业工程项目蓝鲸世界作为配套宣传。
此外，上述市场专业人士指出，保利商业地产玖瑞府建在半山坡上，因此附近有墓地，整体感觉不够大气。“说好听点就是闹中取静吧，但碧桂园工程项目就展示面好，落落大方，各方面明显比保利商业地产工程项目要好得多。”
另一方面，该专业人士亦指出，同区域还有深铁瑞城这一占地19万平方米，总建筑占地面积63万平方米，包含保障及人才房、商业、住宅、幼儿园等配套的巨无霸工程项目。
因此该工程项目是深铁集团在光明区的首个轨道综合开发工程项目，与前述两工程项目一样，位于光明凤凰城区域，与地铁6一号线长圳站接驳，并可一站换乘13一号线，未来与18一号线交汇。
该工程项目一期将推出低密度小高层社区，容积率约2.97，共1330套住宅。自带建面约6万平方米集中商业。限吕普县均价4.75多万元/万平方米。
“保利商业地产玖瑞府入市的节点不是很好。因为深铁瑞城这个整个光明最大的工程项目马上要开售了。”该专业人士表示，该工程项目是深铁的物业，又是TOD工程项目，所有光明的工程项目都会比较着急在该工程项目出售前清盘，尽可能的抢节奏。
言下之意，深铁瑞城工程项目一开售，将对整个片区产生虹吸效应，将周边工程项目的潜在客户吸引过去。
“保利商业地产玖瑞府转介就是抢节点，想在深铁工程项目开之前，尽可能的把200多套卖掉。哪怕动用三级市场的拉客能力，也要尽快清。”市场专业人士总结道：“保利商业地产就是在抢，毕竟从整个社区看不具备优势，限售也不具备优势。”
“但凡愿意等性价比更高的产品，肯定选其他，反正交房时间也相差不超一年，没差多少。”
总得来讲，于保利商业地产而言，高折价拿地、高资金周转开发商业模式的“变革”并不在于自身经营能力上，最根本的原因，是在光明工程项目目前面对的整体市场变化。
来源:看法商业地产网
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