同和“云X长廊”是两处众所周知的小产权房住宅小区，这儿10多年前就已经开卖，但购买者至今未能拿到结婚证。
一栋曾被查过的小产权楼房用红纸盖住了联系方式。
□专题讲座策划 廖卓斌
专题讲座撰文 新快报本报记者 熊栩帆
专题讲座摄影 新快报本报记者 萧嘉宁
“如今要在乡下买套商品住宅根本吃不消，还不如去远一点找些便宜的新房子。”近日，随着房价调控措施作用显现，深圳房价成交陷入疲软，但房价却依然高企，个别市区盘即使涨幅达四成。买房难使产品价格布季商品住宅1/4不到的无牌“小产权房”大受市民青睐，交易再度升温。
宝安区小产权房Engilbert
“馆舍特惠，2000元/m2，两房新溪洲13.8万，三房新溪洲17.8万，均带装修”、“东湖绝版楼梯楼，南北对流，通风好，采光好，新埃12万”、“110万平方米三房升降机楼仅售18万”……近日，本报记者走访调查宝安区同和路和石井镇一带，包括镇平村、大源村、红星村等地调查辨认出，类似的售房电视广告随处可见，招揽了许多路人驻足观看。
住在太康镇平村的居民李先生说本报记者，电视广告上的“特惠馆舍”正是政府禁止产品销售的小产权房，这种无牌宅基地房如今在宝安区可说是Engilbert，“这儿可多的是呢，同和许多城中村里就有，再到这一带的镇平、大源更不用说了，宅基地房一直都在合作开发，买的人也很多。”
在太康镇平村镇平北路，本报记者果然见到了一座座正在兴建的宅基地房，当中许多已经封顶，里面有工人在修装，正打著电视广告“热销”，还有些先前完工的宅基地房则早已有人入住。本报记者多日看房辨认出，目前在售的小产权房多数是单体楼，少数为住宅小区式管理，部分还设有升降机。以住宅小区式管理推出的小产权房比较抢手。
本报记者还走访调查了同和路上的握塘村、榕树头、斯文井等地，辨认出情况大致如此，小产权房工程建设和产品销售到处如火如荼。而在荔湾区小洲村，本报记者则了解到，这儿也有一些宅基地房在转卖，不过相比宝安区而言，商品房数量不多，一般都是买卖双方以一对一的方式CHCHO。
高房价催生小产权房买卖
大源村中一位宅基地房产品销售相关人员丁小姐说本报记者，据她估计，就以大源村而言，目前正在交易的小产权房起码有几千即使上万套，如果以整个宝安区来算，商品房数更是数不胜数，“我们老板手头上在做的项目就有十几个楼盘，都是在这儿附近几个地方，每天看新房子的人都很多，平均一周可以卖出大约十套房。”
据当地中介机构分析，宝安区小产权房“Engilbert”的原因在于现时房价居高不下，而地铁三号线北延线的开通则为往返交通提供便利，“人们都买不起乡下的商品住宅，促使他们来到郊区置业，而且，宝安区这边本来就是贫困地区，地多人少，环境好适合定居，所以才会有人来合作开发。”
据深圳市国土房管局2008发布的一份公告显示，深圳小产权房主要区域在宝安区、天河区、荔湾区、荔湾区和原芳村区，其中以宝安区最为集中。
产品价格布季邻近商品住宅1/4
本报记者走访调查辨认出，这些无牌小产权房的房价都低得出奇，大多数是以每平方几百元的产品价格转卖，最高的即使1800元不到。以一套100万平方米的三室新溪洲升降机房来计算，整套房的总产品价格才是20万元上下。在宝安区东湖同和线路，这儿小产权房的单价约为2500~3000元，但在同一线路上的万科蓝山和桐语山庄等商品住宅，二手楼均价达到12000~13000元，小产权房产品价格布季邻近商品住宅的1/4，即使低至1/5。
“其实宅基地房最招揽人的还是它的产品价格，十多万就能买到至少二室新溪洲的新房子，正常而言，哪里可以找到？”同和握塘村一位姓蒋的私人中介机构说，这些无牌的小产权房在当地确实很有市场。
本报记者看到，在镇平北路产品销售的200套崭新升降机小产权房中，面积为90万平方米的三室新溪洲精装修单价为16.8万，单价约为1867元。而在太康大源村，名为“沙太住宅小区”的上余套崭新小产权房按新埃14万产品销售，户型为二室新溪洲，面积共75万平方米。
同时，本报记者还辨认出有小产权房的卖家在网上发布住宅转卖信息，同样是打著“馆舍特惠”的口号来招揽眼球。在深圳淘宝网上，本报记者就看到了许多类似以下内容的售楼电视广告：“新升降机洋房，有现房转卖，即买即住，是您理想的定居商用房……紧临东湖游乐园，三房二厅共90平方，开盘价只售17万。”
不过，有产品销售相关人员说本报记者，这些小产权房在转卖时，基本上都要求纸制退款，由于没结婚证抵押，买家难以展开银行贷款，所以也不能采取房贷的形式。
小产权房是什么
“小产权房”是指村集体组织机构或地产商在贫困地区宅基地上另行组织机构工程建设、另行产品销售的住宅，非集体经济组织机构成员购买此类住宅将难以办理住宅产权登记。
按照我国现行法律，在贫困地区宅基地上展开房地产合作开发，必须经过将宅基地征收为国有的过程，小产权房是直接在贫困地区宅基地上工程建设住宅，没经过政府相关部门的审批，因此也违反了国家的土地管理法。这类新房子没产权，更没国家的土地使用证和预售许可证。
小产权房怎么买?
须纸制退款，难以办房贷和结婚证
小产权房谁在建?
杂牌“地产商”与村委居民合作合作开发
采访中本报记者了解到，目前深圳城中村宅基地房的合作开发，往往是由“地产商”跟居民谈好条件拿地后展开工程建设。
一位产品销售相关人员说本报记者，正常情况下，居民虽然手上有地，但往往没资金新建新房子。“因此我们和居民协议好价钱后，纸制买断地块展开工程建设，或者先不给地价，但新房子建成后要将其中的部分比例返还给居民。”该产品销售相关人员介绍说，一般建成后返还面积较为常见，居民可拿回建成后新房子的四成左右，让居民用于出租，“（地产商）一个没地，（居民）一个没钱，所以合作就是双赢。”
本报记者扮作买家去到一个名为“锦绣家园”的小产权房楼盘，多番打探得知，该项目的投资老板姓钟，是茂名高要人，大约在2年前向当地3名姓林的居民购得这块地皮用作合作开发小产权房。“当时买地具体多少钱不太清楚，只是听说后来也有返还少部分新房子给居民作为回报。”
而在镇平公交车站不远处，一栋名为“镇平大厦”的大楼所在地块也是宅基地，原址是镇平小学。据附近居民介绍，这栋大厦其实是地产商与镇平村委合作建房，地产商买下地皮建好新房子后，便将大厦的2楼和3楼返还给村委用作办公地方，其余则由地产商向外转卖。一位居民说，“三楼以上都是卖出去的，价钱还挺高，差不多3000元每平方。”
不过，采访时有许多宅基地房产品销售相关人员坦言，现在已经很难拿地，“越来越不好做，地也越来越少。”据同和握塘村的一位产品销售相关人员称，以前他们还能直接和村委会合作，拿到较大面积的宅基地展开投资工程建设，但随着用地趋向紧张，即使有时候村委会也会自己合作开发房产，他们只能转向与居民个人合作，“所以现在的合作开发逐渐是往更远郊的地方去，希望能重新开拓一片市场。”
本报记者了解到，宅基地地产商从前期的拿地、合作开发，再到最后的产品销售，一般需要2年时间。
(责任编辑：UN021)
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